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{合同法律法规}房地产融资实务中的若干法律问题 房地产融资实务中的若干法律问题 序言 从全国来看，房地产市场一直保持着持续升温的态势。仅就北京而言，房地产市场的火爆程度也是有目共睹的。作为房地产项目的开发者，全国有几万家房地产开发企业，仅北京也有几千家。这些大大小小、资质等级不同的房地产开发企业，在资金实力、开发能力、管理经验上存在着相称大的差异。但无论是实力雄厚的开发商，还是能力薄弱的开发企业，在其运营过程中必然面对这样一个非常现实的课题：房地产金融，或者干脆说就是房地产融资。 房地产开发行业是公认的资金高度密集的行业，存在着风险高、投资大、周期长等特点。同时，行业内竞争也日趋激烈。所以，单纯靠房地产开发企业以自有资金来完成项目的开发、建设未必现实，从经济学角度讲，也是不经济的。另外，有相当多的闲置资本以及对房地产行业存在一定投资欲望的投资资本，也对房地产市场表现出了非常浓厚的投资爱好和投资愿望。这样，一个以投融资双方为主体的房地产投融资市场形成了，它是资本市场的重要组成部分。产业资本必然要和投资资本结合，这是由房地产行业发展的客观规律所决定的。 综上所述，本文侧重于从产业与金融互动的视角，以房地产融资领域为基点，着重探讨房地产融资过程中涉及的若干法律问题，期望从更加实务的角度展开论述，或许对解决实践问题有所裨益。 本文的基本脉络为： 房地产融资路径的基本模式及分析 房地产融资路径的创新 房地产融资的尽职调查 不规范的房地产融资行为 一、房地产融资路径的基本模式 房地产融资的路径有很多。由于开发商的不同、项目的不同、项目开发阶段的不同、资金需求量的不同、风险程度的不同等因素的存在，房地产开发商在选择、取舍或组合房地产融资路径上也是不同的。不同的融资路径的模式呈现出不同的特征和适用性。下面就其比较典型的、基本的模式，陈述和分析如下： （一）银行贷款模式 银行贷款是开发商比较常用的融资路径。由于历史、体制等原因，我国企业对银行贷款存在着相当大的依赖型。据统计，在房地产开发企业的资产中，银行贷款占有非常高的比重。但随着金融风险的加大、银行不良资产的增加、银行资本充足率的下降以及房地产市场呈现的过热态势，央行风险监管的力度在加强，房地产开发贷款的信贷政策也在逐步紧缩。尤其是“海南房地产泡沫”的阴影至今没有完全驱散，以至于海南省政府要专门成立一个资产管理公司，负责统筹接管和处置四大资产管理公司手中积压的尚未消化的不良房地产项目。 近期又有专家惊呼：中国出现了新的房地产泡沫！央行于2001年6月19日下发了银发[2001]195号《?发表于2009-02-1601:55:37 引用1楼 ?关于规范住房金融业务的通知》，该通知规定，为整顿住房金融市场秩序，防范住房贷款风险，要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的... ?关于规范住房金融业务的通知》，该通知规定，为整顿住房金融市场秩序，防范住房贷款风险，要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）。同时，对于购房人作为借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。可见，开发商依靠银行贷款来解决开发资金短缺问题是非常困难的。 实践中，有相当一部分开发商往往在项目开发的早期阶段即产生融资需求，但由于不具备或不充分具备央行规定的上述贷款条件，而被排斥在银行大门之外。可以说银行贷款的门槛是比较高的。这也是很多房地产项目遭到搁置甚至烂尾的主要原因之一。当然，这一现实问题也促使开发商寻求其他便捷的、低门槛的融资路径。 （二）股权融资模式 股权融资是银行借款路径之外日益受到重视的融资模式。但由于高风险因素的存在，它的融资成本是比较高的。其常见模式为：开发商的股东方转让一部分股权，以引进投资者。投资者通过受让开发商的股权而成为其新股东，并通过未来的收益或若干阶段后的退出机制实现其回报。正由于这是以一种融资模式的形式出现的，故拟投资者具有投资性和战略性。该模式涉及的主要法律问题为： 1、转让的出资（股权）比例问题 战略投资者一般希望受让的出资（股权）比例能达到控股程度。因为战略投资者一般不太参与开发商的经营活动，为了规避内部人控制风险、道德风险以及其他损害股东权益的行为，都希望自己将持有的出资（股权）比例能达到控股（包括绝对控股和相对控股情形）。这样，不但可以规避上述风险，更能拿到相对充分的表