商业地产营销策划与运营实务 初步布局方案 3模块三2 购物中心如何做规划设计 初步布局方案.ppt

Document number Document number 大连大和中盛医科大学动迁项目第一阶段报告 * 大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP 九洲远景商业管理机构简介 九洲遠景商業管理機構 购物中心如何做规划设计 目 录 初步布局方案 动线设计 配套设施的设计重点 购物中心商业规划 第一部分 初步布局方案 物业条件假设 建筑物业类型、层数、主入口等 业态特性分析 商业概念 行业/子行业/业态面积占比 主题模块 多维度分析 租金水平 消费频率 租户面积及楼层需求访谈 租户需求 * 初步 落位图 停车场：停车场类型及面积 物业条件假设 其他：…… 商业体量：建筑面积、单层面积、总层数 入口位置：主入口、次入口的数量和位置 中庭：中庭类型及数量 建筑类型：封闭式、（半）开放式 本项目需要布局的购物中心是什么样？ 物业条件假设 输入条件 输出结果 1 * 行业 / 子行业 / 业态面积占比确定 目标客群定位 主题模块落位 商业概念定位 确定购物中心业态及布局 2 * 依据主力行业或其他主题，对购物中心商业概念进行逐级分解形成模块和子模块。 举例 某购物中心 模块 1 子模块1 模块 2 模块 3 模块 4 子模块3 子模块2 * 金鸡湖项目第二阶段报告 举例 – 某生活时尚中心, 定位于向高端客户群提供家庭生活的一站式购物，由七个模块组成 各业态的合理落位楼层图 业态特性分析 3 租金水平 面积需求 消费频率 消费类型 多维度分析 低层区 中层区 高层区 1 2 3 4 服装服饰 化妆品 药妆店 Body shop 西式快餐 中式快餐 主题酒吧 便利店 3C数码 体育用品 儿童家居及用品 儿童玩具 礼品 家庭耐用品品牌店 美食广场 健身瑜伽 影院 KTV 儿童早教 慢摇酒吧 家庭餐饮 主题餐饮 美容美发 中式餐吧/茶餐厅 专业百货 剧院 * 书店 药店 Body Shop 药妆店 化妆品品类杀手店 相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F 购物行业各业态租户的面积需求--租金水平分布图 ≥3000 ≤100 301-500 501-1000 101-300 1001-3000 面积需求 租金水平 高 低 大卖场 家电 百货主力店 服装服饰 化妆品 3C数码 专业百货 品牌多品类组合店 3C数码品类杀手店 精品超市 连锁超市 便利店 儿童服装 儿童家居及用品 体育用品 礼品 办公用品 中 中低 中高 第一片区 第二片区 第三片区 租金水平-面积需求 * 美容美发 SPA 足疗 儿童摄影 商务餐饮 儿童娱乐 课外教育 咖啡厅 茶坊 相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小租金水平高的业态建议布置在中低层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区 餐饮、文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图 ≥2500 ≤400 1200-2500 400-1200 面积需求 租金水平 低 美食广场 健身瑜伽 中 中低 中高 KTV 主题餐饮 家庭餐饮 中式快餐 西式快餐 中式餐吧/茶餐厅 西式餐吧 儿童早教 影院 剧院 演义酒吧 主题酒吧 慢摇酒吧 租金水平-面积需求 * * 运动基本时尚 女装快速时尚 ≥3000 ≤100 301-500 501-1000 面积和楼层示意图 101-300 意向租户大多选择1F-2F的位置，并且大多选择300平米以下的铺位 样本量：101个 B1 3F 1F 2F 4F及以上 1001-3000 大卖场 酒吧 咖啡厅 家庭餐饮 咖啡厅 运动基本时尚 基本时尚 儿童服装、玩具 家电 家居 电影院 健身 美容SPA 百货主力店 百货主力店 百货主力店 化妆品店 基本时尚 女装设计师时尚 男装设计师时尚 百货主力店 百货主力店 儿童服装、玩具 家电 家电 大卖场 食品专业店 数码品类杀手店 数码品类杀手店 鞋包 运动独立店 珠宝 家庭餐饮 家庭餐饮 西式快餐 西式快餐 中式快餐 KTV 儿童摄影 美发、美容S 租户访谈-各租户面积楼层需求 4 主力店业态、休闲餐饮业态选择临主街的位置化妆品、食品杂货、服饰配件选择临入口区域正餐、休闲娱乐业态则选择边角区域 主街 中庭 入口 中西式餐吧 咖啡厅 茶坊 建材品类 家居品类 大卖场 综合百货 西式快餐 食品杂货 化妆品 服饰配件 临主街区域 临主街区域 边角区域 儿童早教 美食广场 家庭餐饮 主题餐饮 SPA 足疗 健身会所 影院 KTV * * * 通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图 * 确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等，