年度报告月份福州市住宅市场分析报告.pdf

年度报告月份福州市住宅市场分析报告 7 月份 福州市住宅市场分析报告 报告单位：福建金辉地产企划部 报告时间：2006 年 8 月 23 日 〖报告目录〗 第一章：近期宏观经济相关信息及分析 第二章：福州市规划相关法规信息分析 第三章：福州市地土地市信息分析 第四章：福州市 7 月份住宅市场分析报告 第一章：近期宏观经济相关信息及分析 第一节： “一条龙 ”调控全国土地房市 央行对房地产信贷情况 “关心”的同时，近日，建设部和国土部连续发文，分别开出 5 帖 “药剂”，从楼市的住宅供应、市场 交易、土地供应、住宅保障等产业链各个环节， “一条龙 ”调控。 今年 1～ 6 月份房市情况，40 个重点城市上市预售的套均建筑面积 115 平方米，有 15 个城市高于 120 平方米。部分城市房价 上涨仍然较快，今年 6 月份，70 个大中城市中，8 个城市新建商品住房价格同比涨幅超过 10% ，19 个城市月环比涨幅超过 1% 。 　 建设部目前对楼市调控的 5 大重点确定，地方政府要加强落实：一、为加大综合调节力度，引导合理的住房消费；二、为重 点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；三、为加大整治查处力度，规范房地产市场秩序；四、 为有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难；五、为继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地 生财的做法。 当前土地管理的违法违规等 5 大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度，实行问责制。当前要重点查处非法批地、未批 先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题。 国土部推出的 5 大措施为：一是提高征地成本；二是规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算， 实行 “收支两条线 ”管理；三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准， 工业用地原则上实行招标拍卖挂牌出让；五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度，提高现行城镇土地使用税征收标准， 完善耕地占用税的有关规定。 第二节：市场供需将发生错位 　　 国务院发展研究中心宏观部发布的《2006-2010 中国房地产发展预测报告》中也提出，预计国内城镇居民住宅需求面积（人 均住宅建筑面积）将从 2004 年的 25 平方米，提高到 2010 年的 35.66 平方米。以常见的三口之家推算，每户住房面积应为 107 平方米。很多城市中最受购房者欢迎的，是单套建筑面积在 90～ 120 平方米之间的产品。若此推测成立，则新政实施后大量 90 平方米以下户型的房子，与主力买家的实际需求之间，可能会出现一定程度的错位。随着一系列新政措施的有效落实，经济适用 房及限价商品房等产品更多开发，加上调整项目规划后，大量小户型住宅全面上市，新增住宅供应量尤其是供应套数有望反弹。 第三节： “上帝的归上帝，凯撒的归凯撒 ” 　　 “上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。 ” 这句著名的西方谚语表明了政府过多干预房地产市场的现象，中国房地产市场下一步 发展的关键是：政府对中低收入阶层住房问题承担责任，商品住宅交给市场自身调节，只有这样，才能为房地产行业留出足够空 间。最现实的问题是，国土系统一直追求 “垂直管理 ”，但人事、业务和经费三者却不能同时到位， “垂直管理 ”下的各地国土 部门依然受制于地方政府，看着地方政府的眼色 “补办用地手续 ”的窘况，只怕一时难有实质性改观。 “我们多数都是好孩子， 父母不成熟。 ”有开发商用调侃的口吻评论政府近期频繁的行政干预。 迫于新政压力，相当一部分开发商可能要放弃小户型项目开发。商人做生意追求的是赢利，要赢利就得开发适销对路的产品， 对前景不明或不被看好的生意，不做也无可厚非，至于住房保障问题，原本就是地方政府的责任，开发商应积极配合，但不是当 然的承担者。但不管开发商是不是有足够勇气 “用脚投票”，政府继续贯彻新政的决心，看来一段时间内不会改变，房地产行业 随着市场降温逐步进入调整期的趋势，也是不可避免了。 　　现在要建立和谐社会，关键是不要把目标盯在价格上，而是要放在分离房地产市场资金和房地产社会保障资金上。如果把二 者混为一谈，通过价格微调，很难实现政府想实现的和谐社会的目标。 当民众把房价高攀、攒钱的速度永远追不上涨价速度的 愤懑口水吐到开发商身上时，房价其