常州市办公楼市场投资价值探讨.pdfVIP

常州市办公楼市场投资价值探讨 2012 年3 月11 日 上海尚鸿投资有限公司 一．低迷多年的常州办公楼市场处于蓄势待发期 1.常州办公楼市场处于过长的“市场徘徊期” 常州办公楼市场历来低迷。常州没有一幢如中国一线城市正规的和真正含义上的 甲 A 级办公楼，大家都不敢去突破。因此常州己出现，并继续在出现大量小户 型、高单价和低总价，满足低端投资者和堪称“海量”的小户型“酒店式公寓，公 寓式办公或酒店式办公”物业，或者从未在市场上展现其切实“投资回报”成果的 “产权式酒店”，市场因素使常州办公楼市场己坠入一个“恶性循环”之中，越是缺 乏“突破”它就越是低迷。 纵观常州目前的办公楼市场用途，主要还是以市区较老的办公楼为主，市区写字 0 楼大部分建造于 1997 年之前，基本上是 93、94 年房地产热时盲目投资产物。 由于建成时间较长，大部分写字楼外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显， 无法自由分割，设施陈旧户型小、物业管理水平滞后、车位严重缺乏，且地处城 市中心区域，交通拥挤，已十分不适合现代办公需求。 办公楼价格低于住宅，并持续被放大差距和持续被市场看空，市场冷淡的导火索 是需求与供应的脱节，常州办公楼市场持续了很长时期萧条和冷清的“市场徘徊 期”。办公楼租赁市场需求不旺有关。常州市中心“主力”办公楼租赁情况一般且 租金低廉，每平方米每天 2 元人民币是常州办公楼“天价”十几年来始终无法有所 突破，也无呈现是否有一个循序渐进的增长过程。租赁市场的冷淡直接导致常州 投资办公楼客户锐减及售价与住宅、商业的差异近年越来越大。 2.办公楼市场萧条的产物 – ⑴“小户型”产品 近年各地政府纷纷在他们的城市规划了较大量的商、办用地，以推进他们热衷于 的“总部经济”和“CBD” ，但和中国各城市普遍办公楼市场萧条的现状又形成了暂 时（近年内）不可调和的矛盾，尴尬的现状促使了大部分开发商把原控规商、办 用地的办公楼建为所谓“住、办两相宜”之“小户型办公”，这个铺天盖地的现象并 非只是常州有，基本上除了上海以外，中国绝大部分城市都存在而且都几乎已达 到了“海量”。 中国各城市普遍存在的问题是，由于办公楼的市场萧条，销售疲软和办公楼的建 设成本（包括土地成本）方面均高于住宅，而在售价方面又“卖不过”住宅形成了 一个十分尴尬的矛盾。那些被冠之“酒店式公寓，或公寓式酒店，或酒店式办公， 或公寓式办公”等等不一而足的头衔作为推广口号的，以“低总价”为显著特征的 “小户型”产品才会“应运而生”。 以我们常州为例，在“适合小型投资、住办两相宜”或者“适合小两口解决结婚过 渡”等一系列推广口号促动，以及近年住宅房价急剧攀升的情况下，这些“低总价” 特征的产品也确实对应了一部分的市场需求。与此同时常州以新北区为主这类产 品的供应量（套数）目前估计也已成千“上万”了吧。 但是，这类产品究竟有没有前途，究竟有没有投资价值呢？这里没有什么“见仁 1 见智”的讨论余地，当我们明白了它们潜在的一系列弊病后，就清楚这类产品一 定是没有投资价值的。 因为这类产品的土地属性是商、办用地，原则上应该无天然气供应，但如果某些 开发商“搞定”天然气供应，一个四、五十平方米（建筑面积）的小单元恐怕也不 存在完全封闭的厨房，这样就存在可能的天然气泄漏隐患，就此而言不适合居家。 也因为它是商办用地，也就没有强制性的日照间距或栋距严格规定。一旦附近地 块也发展“商、办”产品，你原本选择的南向单元就无法保证在你前方矗起的一栋 高楼遮挡你日照和光线。 由于这类产品近几年呈现“方兴未艾”的大呼隆上马趋势，大部分仍在建中，开发 商在推广这类“酒店式公寓，或公寓式酒店，或酒店式办公，或公寓式办公”时， 往往不遗余力地吹嘘有多少种，甚至几十种“服务”。试想一下，常州市政府对物 业管理费一向都采取干涉和限制的，同时压制物业管理费也一向是推销楼盘的某 些手段。当你买的“酒店式公寓”才一元几毛钱（每平方米每月）的物业管理费， 如何去应对那么多，甚至几十种的“服务”？当若干年后我们都可以亲眼看到这类 房屋的境况后，才会真真切切地体会到和看到，那些产品将是一个个充斥了鱼龙 混杂的小公司（一些正