旅游用地性质下的项目开发策略 精选文档.ppt

本报告是严格保密的。 旅游用地性质下的项目开发策略 1 本报告是严格保密的。 关于旅游用地的思考 关于旅游用地的相关法律规定： ? 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中规定：商业、旅游、娱乐用地四十年。 ? 在《城市用地分类与规划建设用地标准》的土地分类中，在商业金融性用地一项中包含关于旅馆 业用地的规定：旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地。 ? 在青岛《土地利用现状分类 》中，将地块按性质分为住宅用地 、商服用地、工矿仓储用地、公 共管理与公共服务用地，没有关于旅游用地的规定。 关于旅游用地的类似项目操作经验： ? 世联曾服务的三亚某开发商，获得三亚腹地的一宗旅游用地，但关于旅游用地的界定和相关权益 规定模糊，后经过与政府部门的斡旋，最终将地块性质改为“旅馆业用地”，地上可以建设独栋 别墅，又可以分割产权销售。 ? 三亚兰海开发集团的“兰海花园”项目共分 5 期开发，其中第 5 期是军事用地，不属于国有建设用 地范畴，都有土地使用权证。目前 5 期开发 50 平米和 100 平米左右的小面积公寓，销售价格较之 前几期低 20% ，但客户群体没有改变，还是来自全国各地的度假客户，销售也未受影响。 本报告是严格保密的。 从技术层面思考，若 B 地块为旅游用地性质，本项目有以下 三个操作方向： 1 、开发经营产权式酒店模式 2 、开发经营分时度假酒店模式 3 、开发小面积公寓，销售使用权模式 本报告是严格保密的。 产权式酒店是一种高风险高收益的运作模式，它 有利于快速回笼资金，但对开发商后期运营能力 要求高 开发商 小业主 酒 店 管 理 公 司 ? 产权售买 ? 返租承诺 ? 业主 VS 经营 管理公司 ? 经营返租 ? 中间媒 介者 ? 经营监 督 游戏三方及其相互关系 高收益高 风险的运 作模式 “Time Share Hotel” 产权式酒店利弊解析 advantages disadvantages 快速回笼资金 目前国内没有成功经营案例，且合法性存在争 议 承诺固定投资回报率，合同期内的发展状况难 以预测，容易与小业主发生法律纠纷，对开发 商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延 续性 投资回报合同期满后的未来前景难以预测，容 易引发一系列不可预测的非期望后果 高风险模式，后期经营管理不确定因素多，容 易造成影响政府形象的“问题工程” 对开发商的综合运营能力要求极高 产权式酒店 分时度假酒店 销售使用权 本报告是严格保密的。 ? 每间客房都拥有独立的房产证，可转让、抵押、赠送、继承等； ? 业主可随时邀请亲朋好友入住享用，其他时间则交给酒店管理公司统一经营； ? 酒店管理公司统一经营，投资者可以收取固定的投资收益和一定的利润分成， 从而实现资产的保值增值。 失败案例：深圳雅兰酒店后期经营出现问题， 业主租金收益无法实现 ? 区位：位于深圳东部大梅沙海滨度假风景区。 ? 规模：占地面积 11750m2 ，建筑面积 21900m2 ，由二幢 五层现代欧式风格的建筑组成 ? 销售情况 销售率： 2000 年开始销售，开盘当月销售 60 ％，余 下 40 ％不再出售，由酒店统一经营管理 销售价格：客房价格每平方米达 1 ． 6 万元左右，出售 40 年产权。 经营情况 2019 年 4 月 23 试营业，入住率初期达到 70 ％，后期经营出现问题，业主租金收益无 法实现。 产权式酒店 分时度假酒店 销售使用权 本报告是严格保密的。 分时度假不是一种投资品，而是一种若干时间 的使用权益 ? 要点： ? 分时度假投资人购买 的是分割物业未来若 干时间的 使用权 而非 产权 ； ? 非不动产投资， 不产 生投资回报 ； 所谓分时度假，就是将度假酒店或度假村的一个房间的使 用权以周为单位分时段卖给多个客人，按 10 至 40 年，以会 员制的方式一次性出售给客户。 分时度假 购买分时度假产品的客 户，可以获得每年到相 应的酒店或度假村免费 住宿 1 周的权利。同时， 顾客还享有时段权益的 转让、馈赠、继承等系 列权益，以及对公共配 套设施的优惠使用权。 顾客还可以用自己购 买的时段，去“交换” 同属于一个交换服务 网络中的任何一家酒 店或度假村的另一个 时段，从而达到前往 不同地方旅游住宿的 目的。 分时度假权益 分时度假交换 产权式酒店 分时度假酒店 销售使用权 本报告是严格保密的。 分时度假成功的 KPI 丰富的度假酒