（市场调查）开发项目市场综合调研前期策划报告.pdf

（市场调查）开发项目市场综 合调研前期策划报告 目录页码 第一部分市场调研 一、 汉中市宏观经济形势分析 3 二、 汉中市房地产概况及特征 19 三、 项目住宅部分竞争区域市场调研 21 四、 住宅消费者调研及分析结论 37 五、 汉中市商业基本情况及消费者调研分析 39 第二部分前期策划 一、 项目地块分析 62 二、 项目住宅部分定位 67 三、 项目住宅部分建议 76 四、 项目商业部分SWOT 分析 88 五、 项目商业竞争对手分析 91 六、 项目商业部分定位 99 七、 项目商业规划布局建议 106 八、 太白路以南地块定位建议 123 第三部分投资估算 整体开发节奏建议 127 太白路以南地块财务估算 128 太白路以北地块财务估算 137 项目整体现金流 145 附件 1 ：《住宅消费者定量分析报告及深访记录》146 附件2 ：《高层电梯公寓现实消费者定量分析报告及深访记录》180 附件3 ：《商业深访记录》197 第一部分：市场调研 一、 汉中市宏观经济形势分析 1. 汉中市国民经济总体运行状况 1) 宏观经济环境调查 ① 汉中市概况 汉中市位于陕西省西南部，北依秦岭，南屏巴山，汉江横贯东西。西南与 甘肃、四川毗邻，东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤。全市辖汉台、南 郑、城固、洋县、勉县、西乡、略阳、镇巴、宁强、留坝、佛坪共 11 个县 区，234 个乡镇（办事处）。全市总面积 2.7 万平方公里，人口 372 万。汉 中气候温和，资源丰富，有 “西北小江南”之称，具有较大的经济发展潜 力。 ② 汉中市近年经济指标  地区生产总值 资料来源：汉中市统计局  2001～2004 年，汉中地区生产总值年均增长 8% ，与全国同期平均增 长率持平。  2003～2004 年，年增长率均在 9%以上，呈现加速增长的势头。  经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、 旅游等行业的发展。  产业结构 资料来源：汉中市统计局  农业是汉中传统优势产业，产业增加值逐年增长，在整个产业结构 中所占比重一直保持在23%以上，这对很大程度上 “靠天吃饭”的 农业来说很不容易。  2001～2004 年，第三产业增加值年均增长 11% ，成为拉动汉中经济 发展的主要因素。第三产业比重也从 2001 年的 37%提高到 2004 年 的40%  第二产业波动较大，这与汉中工业化水平整体较低，尚没有形成支 柱工业有很大关系。2003～2004 年，汉中工业回升，工业产值和增 加值快速增加，2004 年第二产业增加值在整个产业结构已占到 36.36％，比例接近第三产业。如果汉中工业增长势头得以保持，整 个城市将有望实现经济总量较大幅度的提升。  社会消费品零售总额 资料来源：汉中市统计局  2001～2004 年社会消费品零售总额稳步增长，年均增长率 7.6% ，其 中2003 年和 2004 年增长率分别达到 9%和 10.4% ，呈现快速增长的 趋势，说明汉中商业零售的发展速度加快。 ◆城镇居民可支配收入 资料来源：汉中市统计局  城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增 加，是衡量居民富