美格行罗湖置地逸轩商业项目策划建议.pdf

罗湖置地逸轩商业项目初步策划建议 美格行商业经营管理（深圳）有限公司 二OO六年七月 目 录 一、项目区域及消费群分析 二、项目难点分析 三、项目定位建议 四、项目租售收益预测 五、项目整体租售策略建议 一、项目区域及消费群分析 1. 项目区域划分 2. 罗湖区商业特征分析 3. 罗湖区消费群特征分析 4. 项目核心商圈商业特征分析 5. 项目核心商圈消费群特征分析 6. 综合分析 1 罗湖零售业商圈分布 罗湖区商业特征分析  每个商业项目都有一定商圈辐射范 围，本项目核心商圈可定位为以项目 为核心，800米为半径的区域范围内， 次级商圈则为罗湖区；  本项目从核心商圈、次级商圈两个 角度考量，使项目商业定位尽可能的 满足商圈内主体消费群的需求。 2. 罗湖零售业商圈分布 罗湖区商业特征分析 是深圳最主要的传统购 物商业中心区，其历史 由于中心的重心向西移，人民 悠久、规模大、名店 南商圈之作用及商业容量正日 多、商品丰富、吸引着 益受到侵蚀，中低档商品租赁 四面八方的客人，成为 不断在分薄。 本地居民和外地游客在 市区游览购物的首选地 区，也成为港人在深圳 消费的首选区域。 本项目 新兴社区型商圈；商圈人口素 质高、购买力强，紧邻深南大 道，具有较大发展潜力。 商圈已基本形成，呈现“形式多样、业态齐全”的特点。 2. 餐饮、休闲娱乐业分析 罗湖区商业特征分析  罗湖区餐饮、娱乐主要集中在春风路、 乐园路、凤凰路；  餐饮、娱乐为目前经营较好的业态。 2. 专业市场分析 罗湖区商业特征分析 人民南以海燕、南洋为代 东门以服装、美容美 表，形成了中高档服饰批 发用品、布料等专业 发专业市场，消费群多为 市场为主，专业市场 珠三角地区及内地服装经 业态相对齐全。 营者。 东门商圈 人民南商圈 本项目  格局明确，各种形态专业市场成行成市，自成体系，拥有固定客源；  独立的体系已基本成熟、稳定，市场相对趋于饱和。 2. 罗湖商业特征综合分析 罗湖区商业特征分析  罗湖商业已经形成了“形式多样、业态齐全”的商业格局，商业网点的密 集程度高，较其它区商业相对成熟。  目前交通拥堵、空间匮乏