战略资讯万科2010年经营业绩综合分析.pdf

战略资讯研究 万科2010 年经营情况综合分析 战略规划部 2011 年3 月【第3 期】 战略资讯 万科2010 年经营情况综合分析 摘 要  2010年销售突破千亿，达到1081.6亿元，销售面积897.7万平方米。七大城 市销售第一，两大城市北京、深圳销售过百亿，另外六大城市销售过50亿元；  实现利润72.8亿元，结算毛利率29.95%，结算净利率15.52%，扣除预售款后 负债率40.2%，已售未结算金额919亿元，年末持有现金372.8亿元；  2010年新增项目87个，权益规划建筑面积2215万平方米，新进入12个城市。 累计进入46个城市，现有项目总计245个，其中并购项目114个，权益总建筑 面积3640万平方米，可满足二至三年的开发需要。层次丰富的战略纵深，既 有助于业务提升，又有助于规避部分市场风险；  万科一贯的战略理念：有质量的增长——均好中提效；追求卓越——持续领 跑，敢为天下先；客户导向——从懂得客户生活开始；共同成长——尊重员 工与伙伴；效率优先——珍惜资源，快速周转，依靠专业能力获得公平回报； 可持续发展——稳健经营，与社会、自然和谐相处；  万科主要经营措施 销售——坚持 “不囤地、不捂盘”的快速周转策略；以“新开盘当月认购率 60％以上”为销售指导原则，积极促销，快速回款； 产品——完善“产品库、风格、精装修、景观、性能”的全方位标准化产品 体系，走规模效应和工业化发展之路； 工程——和一批大型施工企业建立了总对总的沟通平台，并在部分城市启动 了规模型总包战略合作和总承包管理模式试点工作；建立工期标准化； 成本——使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动 态跟踪记录，实现实时监控，并建有成本对标体系； 采购——以标准化为前提，以规模优势形成战略性采购体现良好的经济性， 各公司共享信息化战略采购平台； 投资——始终坚持 “精挑细选”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可 控性，严格评估项目收益的可行性；  2011年主要目标 市场判断：国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不动摇。抑制投 1 战略资讯 万科2010 年经营情况综合分析 资投机购房是调控的重点，而首次置业、自住型的普通商品房符合政策导向； 企业发展：探索向绿色企业、研发型企业、服务型企业转型； 经营计划：计划开工1329万平米，预计销售1200万平米； 产品定位：以自住需求为主、普通住宅为主、合理总价为主的主流产品定位； 项目发展：加大合作力度，坚持谨慎投资的策略； 区域布局：在建设好中心城市的基础上，择机进入新城市； 业务创新：提升社区商业的价值，积累综合类项目的招商、设计工作经验， 为运营做准备。对于活跃长者、养老住宅等住宅市场的新兴细分领域，对客 户需求展开充分研究，推动产品落地。  万科发展的启示： 1、 规模与速度均好的前提是全业务标准化：产品及其配套的标准化，便 于大规模复制和形成战略采购，也易于进行大资源的互补交换，控制 综合性成本；管理流程的标准化，便于新业务快速扩张和精简运营时 间，充分体现规模效益和效率； 2、 一贯坚持稳健与进取结合的发展理念：稳健表现在对于产品质量、安 全、成本控制，也包括财务平衡、谨慎拿地等方面；进取表现在顺应 时代，顺应市场，持续保持领先优势。如积极销售，坚持主流客群， 打造绿色低碳产品，探索新的业务等； 3、 万科的战略理念是一贯的，发展的脉络非常清晰，就是要持续成为行 业领跑者：紧贴市场和客户，紧跟时代的进步，不会因为短期的市场