万科铜山街项目.ppt

后豪宅时代精神首先体现在占据房地产主流的公寓产品上，从传统公寓到服务式公寓的内涵演变是“后豪宅时代”产品的一个典型代表。在营销和生活方式诉求上不再局限于单一的房产品，而是着重体现具有戏剧性和娱乐性的生活区域。与目前一味追求面子，外形，奢侈华贵的豪宅公寓相比，“后豪宅时代”产品则体现着人性的回归。 （2）后豪宅时代精神。 回到本案，我们认为2007年在滨江这个板块上应该产生一个这样的社区： 总体项目定位 适合商务人士居住，以60平米-125平米的两房三房为主，便于出租。 社区内有充足的配套和优雅的环境，能充分满足这一群体的都市生活需求。 社区内全部采用成套酒店式服务，而服务将提升本案作为不动产的价值，便于灵活经营。 是一个商业、办公、居住有机结合的集合的街区，并成为吸引私人投资和公共投资的热点。 是一个开放式的城市生活区，除了为生活区域配套外，更服务于整片城区。 综上所述，项目总体定位为：滨江酒店式社区。 盈利核心为：以店铺商业为核心，以公共空间创造价值。 “酒店式社区”概念阐述 “酒店式社区”是一种前瞻性的物业形态，并逐渐成为未来十年中一种不可忽视的高端产品形式。它将物业管理作为其最高诉求点，将酒店的高品质服务延伸到整个社区。提供更高的服务水准，将社区配套及物业服务水准进行全面升级。 “酒店式社区”源于酒店式公寓，与酒店式公寓的区别在于，酒店式公寓往往在一座建筑内，而“酒店式社区”则将一座酒店的概念泛化于整个社区。“酒店式社区”的业主兼容性更大，比如住办公客户也有可能成为该社区的业主。“酒店式社区”可以为客户提供舒适的家居环境和便捷的商务平台，在选择地段上，有立体的交通结构，同时城市透视点要强，可以与周边做到很好的资源共享，不一定是目前城市的焦点区域，但一定是极具发展潜力的区域。 然而，这一定位也对开发者提出了高要求，也是最难做到的就是其服务。开发“酒店式社区”的难度较大，对软件的要求极高。不像在酒店式公寓，它的服务对象更多，要求也更高，既对服务流程有高要求，同时也对时间效率提出要求。对企业来讲是一次严峻的挑战。 项目单体建议 本项目住宅主力区间在80－120平方米，商业区间在200－600平方米。具体如下： （住宅部分户型配比） （住宅部分建筑面积配比） 如果说，“滨江酒店式社区”模式给本项目找到了内在的灵魂，赋予了项目不同于上海滨水地区房地产开发的“模式”。那么我们在产品建议章节，希望赋予产品更合适的外貌，希望项目迅速地从众多滨江项目中跳出来。 ――这就是产品品牌概念“亚洲豪宅”概念提出的背景。 建议缘起 “亚洲豪宅”和“新亚洲主义” “新亚洲主义”是指在世界文化交汇、融合的趋势下，设计师们对当代亚洲建筑设计的一种再认识，是以浓厚的具有亚洲地域特色的传统文化为根基，融入现代西方文化，在功能上进行改良，让亚洲优秀的传统文化得以很好发扬，同时更加适合现代人的生活方式。“新亚洲主义”为亚洲、更为世界建筑设计带来了一种风情，一种气息，显现出一种新的东方人的态度、精神，是一种完全创新的居住理念。 实际上目前新亚洲主义正在成为一种潮流，如美国人(波特曼)在上海波特曼酒店的设计中刻意地表现了东方的符号；美国人(SOM事务所)在上海的金茂大厦外观上演绎了中国古代密檐塔的神采；加拿大人(B+H事务所)在厦门的高崎国际机场引用了中国南方竹木建筑的感觉；美籍华人贝聿铭在香港中银大厦形象上采用了竹节拔高的寓意；刚刚动工的中国和世界第一高楼——由美国KPF和日本清水组设计的上海环球金融中心顶部的大圆孔也引入了苏州园林的月洞门印象。 产品品牌概念――“亚洲豪宅” （1）上海作为亚洲经济文化中心的都会级城市，目前还没有一个对亚洲辐射的房产品推出。 （2）目前上海有大量的亚洲人士常驻，如日本、韩国、台湾、香港等等，他们是目前上海境外购房消费群的主力客户。 （3）亚洲客户一般都向往都会级城市，希望有较好的城市配套和服务质量，与本项目产品定位相符。 （4）大量亚洲元素的运用，如莲花、玉、中国龙等等，赋予产品不同于其它的滨水住宅项目。 “亚洲豪宅”和本项目产品的内在联系 规划思想 结合以上思路，我们建议，在规划阶段必须强调这种“城市设计”的理念。初步研究，我们认为可以有四个突破点来解决： 建议一：站在城市发展的角度。充分利用滨江概念，打造“北滨江概念”。 将长期乏人问津的江滨资源和城市重新连接起来。在整盘营销中以“新滨江概念”替代“浦东大道概念”，改变浦东大道无名盘的历史。 规划建议 示意图：站在城市的高度，充分利用滨江概念，打造“新滨江居住时代”。 建议二：放大项目范围。 将南北地块甚至滨江段的路网及公共空间统一考虑，充分挖掘区域内蕴涵的商业潜力。在本次调查中，我们发现浦东大道沿线还没有形成有特色的商业街区，如果能够在本案地块中形成极有特色的商