地王期分析六期承包预算与招商方案.ppt

地王六区投资预测 投资成本概算 投资成本：土地成本+建安成本+资金成本 建筑面积约1.8万，初始投资成本约7500万。单位成本约4100元 地王六区投资预测 三种方式下的投资预测 1、100%销售 2、30%销售70%持有 3、100%持有 地王六区投资预测 一、100%销售 假设： 1、销售进度：依开盘情况及推广力度预计2014年销售40%，以后年度销售20%，至2017年销售完毕 2、销售单价：参照前期地王销售部提供的平均单价1.8万预估。由于不同进度销售单价不同，预估2014年单价1.8万，2015年2万，2015年2万，2017年1.8万。 3、销售及管理费用率按销售收入2%预估 4、预缴增值税率3%，销售完毕后进行土地增值税清算 5、折现率取10%。 地王六区投资预测 100%销售情况下投资预测 该投资方案下：内部报酬率62%，净现值8613万。内部报酬率较高，但因产权已销售，无后期房产增值收益。 地王六区投资预测 二、30%销售及70%持有 假设： 1、首层销售，销售进度及单价方案参照100%销售情况。销售单价营销部提供的周边商铺单价在6-8万区间，无其他参考数据，商业参照前期地王销售部提供的100%销售下的单价1.8万，预估首层销售单价范围在3-4万之间。 2、销售情况下的条件参照100%销售 3、持有部份：资产原值＝投资成本-销售部份成本+装修费用，预估装修费用1000万。按20年摊销，十年后每5年装修一次，费用每次按1000万计，同时每次装修按5年摊销。 4、出租率首年90%，后期在95%，租金单价参照目前地王的租金单价每平48元预计二、三层租金40元/平，第三年后按10%递增。 5、营运费用按租金收入15%计。其他收入按月均7万，以后年度按5%递增。 地王六区投资预测 内部收益率24%，累积净现值4739万，2015年净现值（1942万）及时收回初始投资，内部收益率低于全额销售情况下，但持有产权在未来房产增值可实现相应的额外收益。 二、30%销售及70%持有 地王六区投资预测 三、100%持有 假设： 1、初始投资为7500万，首次装修约2000万，十年后每5年装修一次，装修成本2000万。 2、预计2015年开业，出租率90%，后期保证在95% 3、租金单价：参照地王48元/平，预计按55元/平，三年后每年按10%递增 4、相关的税率及折现率与前面一致。 5、不能考虑未来房产增值带来的效率。 地王六区投资预测 该方案下内部收益率为8%，低于折现率10%，静态回收期10年，动态回收期需25年。在20年时累积净现值为负803万。正常的情况下不考虑该方案。 但因商铺投资不同于一般性投资，需考虑未来商铺的增值效应。 三、100%持有 地王六区投资预测 三种方案下的优劣势 六区规划分析（原业态定位） 地王六区1-3层业态规划布局方案一 (1F业态定位：主力店品牌餐饮、黄金、玉器、精品饰品） 1层 只适合公司自持物业 六区规划分析（原业态定位） 地王六区1-3层业态规划布局方案一(2F业态定位：大主力店精品超市、餐饮品牌、年青人体验馆） 2层 只适合公司自持物业 六区规划分析（原业态定位） 地王六区1-3层业态规划布局方案一(3F业态定位：主题餐饮美食城、儿童乐园、电玩、美容美体） 3层 只适合公司自持物业 六区规划分析（一层销售） 地王广场六区一层卖出售价可以参考地王广场一期一层现售价及东城万达广场的商住区售价(5-8万元/ ㎡ ）。 地王广场六区一层如果卖出，产权就分散了，经营业态就会像地王一期的现状，没有统一的招商规划及品牌定位，品类零乱。 可售位置 六区规划分析（一层销售） 六区二层规划 考虑到一层产权分散，靠一层带动二、三层可能性较小，建议二层规划成餐饮区美容、健身及超市，餐饮及超市可带人气，但超市租金较低，餐饮可以接受高租金，两者可平衡租金收益。 商超 约2800㎡ 餐饮、美容、健身 约3500 ㎡ 六区规划分析（一层销售） 六区三层规划 建议三层规划成美食城。 餐饮 约2300 ㎡ 餐饮 约4000 ㎡ 销售六区一层优缺点： 优点：可以快速回笼资金，为公司增加收益。 缺点：1、将六区最好的位置售出，产权分散，不能统一规划招商及品牌定位，品类难把控，容易造成品类冲突导致经营混乱。 2、由于不能把控一层品牌进驻，直接影响二、三层的整体招商、业态定位及租金收益。 3、由于产权分散，业主较多，意见难统一，给一层的管理带来难度。 总 结 建议解决方法： 1、公司自持物业，由我司招商部统一定位规划招商。按一站式购物中心的标准或者是商业街的模式，吸引不同业态的品牌进驻，给予商业培育期，借助品牌增值效益，同时通过有效经营，达