漯河区域市场调研报告.ppt

漯河区域市场市场调研报告及研判;; 2013年是中共十八大后的开局之年，“稳定增长”依然是中国经 济的主导方向，而三月份两会换届选举后，可以预想，在2013年中央 对房地产的宏观调政策基本不会放松，但针对新城镇建设、新农村建 设、城市化建设等方面将会为房地产发展提出新的发展方向与发展课 题，同样房地产开发的空间将会进一步扩大，对于房地产商的开发水 平的考验将会进一步加强。 特别是针对三、四线城市而言，随着各地新区建设、新城镇建设、 新农村建设持续深入的推进，房地产土地的供应量将会大大增加，房 地产市场的竞争积累程度将会不断增加，整个楼市的土地及产品放量 将会快速展现，而价格增长基本还会呈现“稳中有升”的价格增长趋 势。总体而言2013年的中国楼市，挑战大于机遇，竞争大于共升。; 2013年对于漯河房地产市场而言，漯河新区建设即将正式启动， 未来漯河的房地产发展方向将围绕着“东进西扩北移”的城市发展方 向而展开。城市东区的房地产土地放量将会大大增加，随着城市规划 、城市规模、城市建设水平的不断提高，房地产开发规模与价格将会 进一步得到提升。 ;;泰威 中央公园; 本次市调主要围绕漯河东区市场展开，北至松江路，南至南环路，西至交 通路，东至中山路。在本区域又可分为召陵新区板块、铁东板块（开发区与老 区综合板块）、中心城区商圈板块、金山沙河居住板块，四个板块。这四个板 块的区域市场目前整体呈现着“北贵南贱，西富东贫”的局面。 因为本区域的北部与CBD相连，居住价值与投资价值在整个市场内是最具 优势的，而南部区域因为靠近老城区与工业发展区，从居住人群与举止价值来 讲与北区都有着比较明显的差距。而本区域的西部为目前城市中心发展区，部 分楼盘堪为城市发展的标志性楼盘，而东部为城市发展新区（召陵新区）、未 成熟开发区域，此版块因为未在传统居住区域，目标购房者对此区域居住存在 较大抗性，所以目前的整体价格较低。 2013年，随着漯河新区的规划建设正式启动，漯河东区的价值将进一步彰 显，但短期内“西高东低”的市场局面将不会得到改变。 ;市中心商圈板块;铁东板块在漯河房地产的发展版图上一直具有“低价、中质、快销”的特点， 本区域的楼盘整体定价不高，整体建筑品质与规划也属中等水平，面对的是房 地产购房市场中最大多数的刚性需求客户。这些客户来源于周边厂区中，来源 于周边的乡镇中，来源于对于市中心价格抵触的市中心区域溢出客户。总之， 本区域购房人群是对价格最敏感的人群，是追求性价比的最典型代表人群。 本区域市场销售价格在这几个区域中在未来是最不易提升的，不在城市的主力 发展方向上，并且处于工业区，所以本区域楼盘的价格上涨与提价的空间有限 ，好在周边的社区配套却弥补了这样那样的不足。只要价格合适，产品合适， 销售品相合适，出货速度在东区四个板块中还是相对较快的。;; 金山沙河板块正是因为这些年沙河的的成熟性开发才彰显了其价值所在。 区域板块内银河湾、帝景城、东外滩、钓鱼台还有御园，无不以其临近沙河的 核心资源使其价值得以提升的。同时临近重要出入市区的主干道金山路，西邻 金山路、东揽沙河河景成为了这些楼盘其共同特点。 本板块楼盘的整体产品品质与价值所在在整个漯河东部区域中是排在首位 的，特别是昌建东外滩，成为漯河豪宅中的又一个标杆。目前银河湾已经销售 完毕（只余少许的高层的中小户型在售），而帝景城的总体开发体量较大，号 称30万平方，目前市场投放还不到总量的1/4，2013年沿河还将有7栋高层面 市.而昌建东外滩目前只推出楼 三栋高层，而钓鱼台也将在2013年年中正式面 市，这还不算松江路与金山路西南角的即将面市地块。 可以预见本区域板块将成为2013年漯河区域板块楼市中产品投放量最大 ，竞争最为激烈的区域市场，这样的竞争环境对于御园来说存在很大的压力， 同时也对我们的工作提出更高的要求，要想在2013年的区域中赢得胜利，必 须在营销等方面做的更为出色，才能赢得市场。;;市中心商圈板块;市中心商圈板块 昌建外滩;市中心商圈板块 昌建外滩;市中心商圈板块 华东国际中心; 1、位置较好，在火车站商圈与新天地商圈的交汇处，交通便捷、商务环境较好。 2、属于纯粹的写字楼项目，配置有日本日立电梯、中央空调、还有标准的写字楼安防设施。层高达 到4.5米。 3、目前已经交房并有部分小公司已经进驻，即买即住，有利于投资收益的兑现。 1、一直销售处于不温不火的状态，在市场内已经失去话语权。 2、周边商务环境较为嘈杂，不利于中高端企业环境办公。 3、目前中小面积户型已完成85%的市场去化量，未来11层以上的整层、半层去化将成为难题。 ;铁东居住圈板块;