深圳北站交通枢纽配套商业策划报告.ppt

;项目目标：通过内外部研究确定深圳北站配套商业项目的商业定位 交付品： -城市宏观研究 -项目物业条件分析 -消费者调查 -商圈研究 -案例分析及案例研究 -潜在商家访谈测试结果及核心发现 主要工作方法： -案头研究 -实地调查 -专家访谈 -SWOT分析 -研讨会;为了保障项目报告的科学性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会和案头研究工作;目录;城市宏观研究;*;深圳经济总量快速增长，人均GDP水平位居一线城市首位，并保持较高增长率;深圳市的支柱产业为高新技术、金融和物流业，三大产业占GDP的比重达53%，文化产业、旅游产业也已成为深圳新的经济增长点;;城市主中心 福田－罗湖中心：包括福田中心区和罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能 前海中心：包括前海、后海，主要发展区域性生产性服务业与总部经济 城市副中心 龙华中心：包括龙华新城和龙华中心区，是全市和区域性的综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸 龙岗中心：包括大运新城和龙岗中心城，发展文化体育和商业服务业，成为东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心 光明新城中心：西部高新技术产业服务中心 坪山新城中心：东部高新技术产业服务中心 盐田中心：深圳东部滨海地区旅游综合服务基地、深圳东部港口与物流配套服务中心 城市组团中心 8个组团中心：包括航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗和葵涌，是城市组团的综合服务中心;深圳目前已形成市级中心＋区域中心的多中心商业格局，并在部分区域形成了购物中心区域组团;深圳市整体商业格局已呈现出明显的多中心共同演化发展的特征;深圳市酒店分布以罗湖、福田、南山主城区为核心，在关内呈核心组团分布，在关外则零星分布;目前星级酒店数量以罗湖区位居首位，宝安区星级酒店总数与福田区相近，但平均房价与关内3区相比尚有差距;福田区酒店客房出租率最高，宝安区低于全市平均水平但为关外地区最高，按星级看，二星级酒店的出租率最高;写字楼主要聚集在福田中心区和罗湖蔡屋围，此外车公庙、华强北和南山中心区也形成一定规模，关外地区分布较少，以宝安中心区为代表;09年写字楼租金较08年有所下降，接近07年的水平，其中罗湖区无论租金还是空置率都有最好的表现;福田区甲级写字楼现有存量远高于罗湖和南山区，近两年新增供应体量来看福田依旧保持热门，关外的宝安区也有大量新增体量入市;B. 项目商圈研究 ;龙华新城将会形成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区，定位于城市副中心，承接福田中心区综合城市功能;项目核心商圈区域分布概况;;近年来商圈内新建楼盘陆续推出，年份较早的多集中于龙华街道，从09年开始新入住楼盘重心明显逐渐向二线拓展区转移;项目周边道路系统发达，多级交通网络提高项目可达性，来自关内和关外各区域的车辆都可方便到达;目前老城区形成了龙观路－人民北路、万众城、民治天虹3个重要商圈;华润万家与龙华天虹档次相当、定位类似，大润发除百货及超市外还引入了餐饮业态，商业功能更加丰富;根据新城区规划，未来将会在龙华新城内形成以港铁等大型商业为代表的红山站商圈和以深圳火车北站为核心的火车站商圈;红山站商圈内目前已有多个潜在大型商业项目，已知潜在商业面积达25.2万平米；火车站商圈内潜在商业估算约10.5万平米;龙华片区成规模酒店主要分布于人民北路及和平东路，以档次较高的星级和准星级酒店为主;;龙华及民治片区内代表性酒店;整体上看，龙华酒店业发达，档次齐全，目前主要客户群为周边企业相关的商务人群，高星级酒店和经济型酒店价格稳定，3星及其他准星级酒店价格偏低;火车站商圈内规划有约25万平米旅馆业用地，预计未来将形成龙华片区高星级酒店最集中地区;;龙华地区典型写字楼项目;龙华与民治片区写字楼数量少、无明显集聚、租户多为小型科技及贸易公司，租金整体偏低;火车站商圈内未来将打造仅次于福田中心区的商务副中心，规划大量商业金融用地，长期写字楼供应量将大幅增长;C.项目物业条件分析;; 京广深客运专线（预计2014～2015年完工） 高速铁路路线，“四横四纵“客运专线之一”纵”，是贯通南北的客运专线 经过北京、武汉、广州等城市 厦深铁路（预计2011年通车） 是“四纵四横”客运专线中杭福深客运专线的重要组成部分 经过厦门、福州、宁波、杭州等城市 广深港客运专线（预计2010年底通车） 广深段与京广深客运专线共线 过深圳北站后向南从地下穿越市中心区，在中心区设地下站，延伸至香港 全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在本项目中转;本项目是3条地铁线路的换乘枢纽，5号线和6号线沿线乘客搭乘地铁进入市中心区必须在本项目换乘;项目设有长途车站和公交车站，长途车站主要功能为提供国铁客流向省内其他城市中转，公交线路则主要连接关