社区型城市综合体开发及运营.ppt

目 录 城市商业发展概况 商业综合体项目的选址 社区商业的开发与运营 社区商业案例简析 城市商业发展概况 城市商业的发展 城市商业经历了从集市到街道，从百货公司到购物中心的发展轨迹。商业的发展是城市经济发展到一定程度，现代城市建设和城市商业发展到一定阶段，整座城市对现代商业和流通变革产生的一种强烈的需求的结果。 如： 纽约，城市商业经历了商业郊区化之后开始回归城市中心。 日本东京，城市商业在“东京——大阪城市群”之间经历了单心型商业格局之后，最终形成多心型的城市商业格局。 城市商业的层级 城市核心商业圈 区域商业 社区商业 旅游商业 例：上海城市商业的分布 南京路、淮海路商圈——城市核心商业布局 徐家汇商圈——多样化经营综合类商业布局 浦东核心商圈——陆家嘴金融商贸区新型商圈 豫园商圈——集商业、旅游、文化于一体的特色旅游商业街区 大拇指商业广场——以联洋社区为依托的社区商业中心 大拇指商业广场——以联洋社区为依托的社区商业中心 商业综合体项目的选址 聚集原则 最短时间原则 接近购买力原则 交通易达性原则 社区商业的开发与运营 社区商业的选址 选址在密集居住区内的社区型商业建筑，应建在主要街道汇集的地方，在一条既可服务商场又可服务于内部居住区的主干道。 策划招商 设计工程 财务融资 运营推广 一、预招商 于定位阶段实施。特别是对主力商家一定要提前访谈。 二、主力店招商 设计图纸初步完成后，开工前开展主力店招商。 三、全面招商 根据业态布局全面展开招商。此阶段根据开业日期往后倒推6-12个月。 设计工程 对主力商家实行订单式合作 注意特殊业态工程条件的预留 注重项目人流动线的设计，避免出现二次动线 设计好良好的外部交通动线 财务融资 合适的杠杆率 运作周期把控 多重融资模式 运营推广 用现代艺术的语言构建购物中心的标志，形成现代购物中心的品牌形象识别 充分利用设计元素，通过独特的vi展示 经常举办促销活动，但促销经费来源完全良性 充分利用节假日的宣传机会，实现节假日宣传的节点引爆 精品酒店 重视自持有物业，统一经营的理念，以达到收益的均衡和最大化。招商在前，利用租赁资源，提供较高投资回报，以提升售价。尽量避免短时期内的二次招商。 三种操作模式： 1、全部出售 2、全部出租 3、租售结合 社区商业的运营管理 可能造成单价过低，商业品质无法保障 对开发商资金要求高 整体开业后，拿出一定面积销售，可获得较高收益，也有利于项目资金链平衡。 在这个过程中，需要注意到如下问题： 1、商铺租售与主力店租金之间的平衡问题； 2、准确认识到主力店的价值。 3、如何兼顾销售与业态控制的关系。 社区商业开发模式 目前社区商业开发模式主要由四个环节组成，开发过程则主要包含三个阶段： 开发 招商 经营 管理 前期策划 （项目定位） 规划设计 （项目整体、空间布局、人流动线、建筑设计） 经营管理 （租售策略、招商、物业管理） 目前共识： 住宅分离开发，前期招商参与、组建专业运营团队，商业物业运营管理 但是大部分社区商业项目依然是粗放开发，不注重前期规划以及运营。 开发模式 开发过程 社区商业的物业管理 核心理念： 统一招商、统一营销，统一服务、统一管理 管理团队的架构要求： 精简高效、因事设岗、一专多能，专业务实。 社区商业案例简析上海证大大拇指商业广场 证大大拇指商业广场简述 证大·大拇指广场位于浦东联洋国际社区中心地带，辐射范围20平方公里，辐射人口约为20万，其中来自104个国家、地区的外籍人士多达2.4万。 　　广场总建筑面积11万平方米，涵盖零售、餐饮、亲子娱乐、零售、酒店办公等业态。另外，拥有证大·现代艺术馆、证大·丽笙酒店（五星），证大·大拇指广场成为浦东新区标志性现代社区商业！充分满足社区居民全方位、多元化的生活需求！成为联洋居民休闲、娱乐、聚会的城市会客厅；完美诠释“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式！ 证大大拇指商业广场 区别于都市型购物中心、区域型购物中心，凸显社区型购物中心商业特征； 区别于封闭式百货购物，凸显开放式空间，商业形态更休闲、轻松、惬意； 广场艺术氛围浓厚，拥有LOVE雕塑、大拇指雕塑、有容乃大雕塑等。 证大大拇指商业广场 证大大拇指商业广场 定位 体验式生活复合广场 一个以体验为重的生活中心 繁荣、和谐、文明、时尚的高雅气质 购物、娱乐、餐饮、休闲、会友的理想场所 证大大拇指商业广场 区域商业 精装公寓 会议＋商