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二期别墅价格制定原则
均价的确定:
类独栋均价:根据目前的成本要求,暂定均价为14000元/㎡
独栋均价:目前6套定制独栋,执行的价格为20000元/㎡
价格
=
基准值
水平差
+
水平方向不同房源的价差
建立花园地下室赠送标准,测算整体附加值
赠送差
特殊调差
+
设定值,方便计算,不会影响价格体系。
特殊户型,特殊功能,进行价差调整;由于二期别墅整体未施工,暂不考虑此项价差
+
别墅价格制定公式:
竖直差
+
竖直方向不同房源的价差;由于本次项目是别墅,竖直方向不存在价差,故不考虑此因素
打分标准
评定标准
评分因子
权重
打分标准
视野
20%
视野开阔10分,视野较开阔6分,视野较窄4分
噪音
40%
小区内部噪音较小8-10分;靠近商业6-7分;靠近外部公路及小区主车道4-5分;靠近小区主入口0-3分;
舒适度
30%
2联10分;3联8分,4-5联5分;7联排3分,8-9联0分
面积差
10%
面积越小,总价约低,价格接受能力越高;180-280㎡1-10分;270㎡以上0分
打分标准:根据小区房源实际情况:以下四个维度对项目价格影响较大,建议通过对所有房源进行打分,求得综合得分
水平差差制定说明:
max
min
极差
分值差
分差
8
2.7
1000
188.68
5.3
说明:从打分的四个维度综合去考虑所有房源价值的问题,项目最好的房源12-101或102房源;最差的房源为9号楼靠近小区入口,整体受噪音影响较大,且面积较大,总价价高的9-105号楼;设置此两种房源价差为1000元/㎡;从而求得其他房源与最差房源相比水平方向四个维度高出的价值。
9-105
12-101
12-102
赠送附加值:
赠送附加值
赠送类型
价值
花园
1000元/㎡
地下室
2500元/㎡
加板面积
3000元/㎡
每套房源:花园、地下室、加板的面积不同;赠送越大,附加值越高;通过附加值的计算,得出每套房源的整体附加值差异。
一户一价的确定
设置基准值,根据水平差和赠送差(特殊调差由于项目未施工,暂不考虑该因素)求得一户一价表
整体实现货值:
物业形态
套数
面积
均价
总货值
类独栋
74
16904㎡
14000元/㎡
236650540
独栋别墅
6
2672.5㎡
20000元/㎡合计
80
19576.5㎡
14818元/㎡
290100540
二期别墅预计实现整体货值约290100540元,实现整体均价14818元/㎡
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