房地产项目（公司）并购法律实务.ppt

4、拟订并购方案 根据尽调的结果，从风险控制、节约交易成本、便于操作等角度提出并购方案 ? 该阶段经常发生的问题：未考虑税收成本因素 ? 举例：某项目并购案 5、准备并购谈判所有的法律文件，主要包括并购总体协议、股权转让协议、项目转让协议、项目托管协议等 一般情况下，并购总体协议应具有如下条款： 并购标的条款 先决条件条款 陈述和保证条款 保密条款 企业债权债务处理条款 经营管理条款 过渡期安排条款 价格条款 价款支付方式、期限和股权或项目移转条款 合同终止条款 违约责任条款 担保条款 不可抗力条款 法律适用条款 争议解决条款 定义条款 附件 该阶段经常发生的问题： 1、签约主体问题 2、或有债务的处理问题 3、违约金过高问题 4、担保人的资信问题 讨论：人保与物保关系 担保法 第二十八条第一款规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担担保责任。 也就是说，担保物权人没有权利选择优先行使物的担保或者人的担保，而必须先行使物的担保。 司法解释：第三十八条第一款　同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。 物权法（自2007年10月1日起施行） 第一百七十六条　被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 6、开始并购谈判，签订并购相关协议； 7、履行相关手续。 五、房地产项目（公司）并购疑难问题探讨 1、土地闲置问题 房地产管理法 第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 2、瑕疵出资股东的股权问题 （1）已转让其瑕疵出资股权的股东是否还承担责任 （2）受让的股东是否承担责任？ 最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三) 第十三条　股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。　　公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。　　股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三) 第十四条　股东抽逃出资，公司或者其他股东请求其向公司返还出资本息、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。　　公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；抽逃出资的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三) 第十九条　有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。　　受让人根据前款规定承担责任后，向该未履行或者未全面履行出资义务的股东追偿的，人民法院应予支持。但是，当事人另有约定的除外。 受让方如果明知出让方出资存在瑕疵仍受让股权时，对未按期足额的欠缴出资部分，应承担连带补充责任；相反，如果受让方对此不知情，不应承担责任，并且也有权以此为由请求撤销股权转让合同。 （宋晓明：《加强调查研究，探索解决