税法实务教学课件作者张小玲11.ppt

第十一章 土地增值税 1 2 4 3 3 第一节 土地增值税概述 第二节 土地增值税的征税范围 第三节 土地增值税应纳税额的计算 第四节 土地增值税的征收管理 和纳税申报 返回 第一节 土地增值税概述 一、土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 二、土地增值税的特点 (一)以转让房地产取得的增值额为征税对象 作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。 (二)征税面比较广 凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应按照税法规定缴纳土地增值税。 下一页 返回 第一节 土地增值税概述 (三)采用扣除法和评估法计算增值额 一般来说，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，采用评估价格法确定增值额。 (四)实行超率累进税率 土地增值税的税率，是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的，适用的税率高，多纳税;增值率低的，适用的税率低，少纳税。税收负担较为合理，体现国家政策。 (五)实行按次征收 土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。 上一页 下一页 返回 第一节 土地增值税概述 三、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。 四、土地增值税的税率 土地增值税实行超率累计税率，超率累计税率见表11-1 上一页 返回 第二节 土地增值税的征税范围 一、征税范围的界定 准确界定土地增值税的征税范围非常重要，我们可以通过以下三个标准来判定: (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征收。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让，如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳税。 转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 下一页 返回 第二节 土地增值税的征税范围 (2)只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。 土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。 (3)只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入 的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。 上一页 下一页 返回 第二节 土地增值税的征税范围 这里的“赠与”指如下情况:一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的;二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 二、应征、不征、免征土地增值税的情况 根据以上三条判断标准，可以得知土地增值税的征税范围具有“国有”“转让”“取得收入”三个关键特征。根据这三个特征，应征、不征、免征土地增值税的情况如表11-2所示。 上一页 返回 第三节 土地增值税应纳税额的计算 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款和有关的经济收益。 (1)货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款 和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。 (2)实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的 收入。 (3)其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或 具有财产价值的权利。 下一页 返回 第三节 土地增值税应纳税额的计算 二、扣除项目及其金额 准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目具体包括六项内容。 (一)取得土地使用权所支付的金额 包括两个方面:一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款