西安东方绿洲项目分析.ppt

产品需求分析 项目 动机 面积 户型 考虑因素 单价 总价 主力分布 改善居住环境的二次和多次置业 80-140 三房、两房、四房 环境 价格 3600~3800、3400~3600 50~55、 辅助分布 个人居住和投资的首次和二次置业 40~70、80~110 一房（单身公寓）、两房、三房 价格 未来发展 3200~3400、3600~3800 35~40、45~50万 需求特点：置业意向以首次置业自住用房，二次置业改善居住环境追求高标准生活为主。他们注重开发商实力、建筑质量，以及居住环境与升值潜力。不过分苛求地段，最主要的注重点位价格，以及希望大的折扣优惠。需求面积在80~140㎡、三房和两房为主导的产品。 需求特征总结 动机 户型 面积 诱因 价格 根据对现售项目的调研分析发现：本地置业以地缘客户为主，企事业单位职工和城中村村民等占总去化量的70%左右。然而由于区域内地缘客户有限，导致销售周期过长，资金回笼慢也成为区域房地产发展的瓶颈，本案根据这种情况，将主力客户群定在轻工市场周围，以该地域企事业单位职工，城东轻工业主为主力购房人群。因此对于户型的规划，会结合这部分人群需求来设计，以两室（70-95平方米），三室（95-130平方米）为主力户型，跟随极少量一室户型。 小结： 竞争激烈，对产品配套要求提高 产品需求排序为多层〉板式〉点板〉点式 规模需求排序为规模楼盘〉小楼盘 两室中等户型80-110仍是当地自住人群首选，随着周边居住环境的日益改良，这种中等户型将进入热销产品。 同规模项目同质现象严重，缺乏产品创新，同时受规模限制，社区配套、服务水平明显低于规模楼盘 结论： 本案应重点发展板式及点板类住宅产品 两室70-90平方米应作为本案主力户型，三室90-130为次主力户型，一室少量跟进。户型比例二室：三室：一室其它=3: 3 : 1（面积比） 在产品配套、服务功能上跟进大规模楼盘，做大盘气势。 小区规划、景观建议 我们怎么做？ 建筑表现 错落有致的立体空间 空中连廊提升项目档次 临街商业大型超市的入驻增强生活便利性 独特的景观提升小区的居住舒适度 小区会所、休闲广场给业主带来更多休闲娱乐场所丰富业主的生活空间 体现内涵的当代建筑符号 使用有质感的材料，如：带有凹槽细部的面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求； 强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重； 玻璃使建筑变得通透和敞亮，用面砖和色彩涂料装点局部，体现活力、摩登的感觉。 注重窗框、檐口、栏杆、入户台阶等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值； 注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现精细化。 通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，体现内涵，不落俗套。 建筑风格及外立面建议 [国际现代的建筑风格] 配合会展核心区的整体形象 表现年轻态住区的活力 并达到整体的和谐统一 [古西安，新国际] 我们希望本案的建筑是有气质的，现代经典，从容雅致，也是有思想的，沟通未来。 立面通过特制面砖的使用，突出带有凹槽的细部，与古城墙在某种程度上形成一定的呼应；而在窗户的外框上，局部搭配丰富的颜色，这样能够体现新的时代气息，整个建筑看上去更加的现代、国际和精神。 板式高层产品建议 以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足90以下比例要求。 餐厅 客厅 主阳台 卫生间 厨房 凸窗卧室 工作阳台 主力户型建议 房型：一房两厅一卫 建筑面积：60平方米以下 板式高层产品建议 以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足90以下比例要求。 次卧室 客厅 主阳台 卫生间 厨房 凸窗主卧室 工作阳台 餐厅 主力户型建议 房型：两房两厅一卫（紧凑型） 建筑面积：75-78平方米 板式高层产品建议 以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足90以下比例要求。 飘窗次卧室 卫生间 厨房 凸窗主卧室 客厅 餐厅 主阳台 主力户型建议 房型：两房两厅一卫（舒适型） 建筑面积：85-88平方米 板式高层产品建议 以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足90以下比例要求。 飘窗次卧室 卫生间 厨房 凸窗主卧室 客厅 餐厅 主阳台 主力户型建议 房型：两房两厅一卫（舒适型） 建筑面积：85-88平方米 板式高层产品建议 以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足90以下比例要求。 飘窗次卧室 飘窗次卧 厨房 凸窗主卧室 客厅 餐厅 主阳台 卫生间 主力户型建议 房型：两房两厅一卫（2+1） 建筑面积：88-90平方米 点式高层产品建议 提升产品规划核心价值体系 重新塑造项目整体形象，改善项目目前的的不信任感和低档感 适当控制产品综合容积率，在实现现实价值的基础上满足舒适性 打造纯粹的低建筑覆盖率社区，利用地块周边优势降低等