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厚德项目哈密市场调研 一、哈密房地产市场整体情况 1、哈密房地产市场概述 房地产开发已经成为国民经济的支柱型产业，各地方政府都给予 了大力的扶持，使房地产的开发量迅速放大，房价也一路走高，新疆 大部分地区房地产市场受此影响，07 年一度也出现热售现象，但进 08 年后房地产市场受到国内大环境的影响，各地房地产市场销售也出现了停滞现象。 由于哈密市政府居住整体规划向西发展，加之中心区域的土地不断减少，使各开发商将目光投向了城西，因此，八一路周边的房地产开发在近两年内成为了开发聚集地，此前整体新疆市场由热销转至销售停滞对哈密房地产市场影响较小，在 08 年 10 月前其市场销售一直处于平稳发展状态，但哈密房地产市场的大量开发并没有受到广大购房者的追捧，究其原因在于以下两点，1、虽然开发量增加，但对于目前追求高品质生活的群体来说，其市场开发的品质始终没有多大提升；2、市场售价增长过快，由于 07 年哈密总体房地产市场的销售均价在 1400 元/㎡左右，涨至目前整体市场 1900 元/㎡的均价，众多的购房者还处于对目前市场售价的适应过程当中，一时不能有所适应。 3、目前国内大环境下，各地房价纷纷下跌，虽然目前新疆整体市场 没有普遍出现下跌现象，并政府下调多种购房条件及税费，其中大部 分购房者持观望态度，哈密市场的购房者也不例外，一并持观望态度， 等待房价下跌或税费及其它调整后以减轻购房压力。 2、开发量情况 目前哈密市房地产市场整体开发量约有 80 万平米，但由于几个 较大的楼盘分期开发，所以实际开发量约在多层 26 万平米、高层 6.8 万平米，总计约在 32.8 万平米根据了解，各楼盘进入 09 年的开发量 及存盘量大致如下表： 总开发量 已开发量 销售率 存盘量 09 年预计开发 09 年总体销售 （万平米） （万平米） 量（万平米） 量（万平米） 楼盘名称 万平米 多层 高层 多 高 多层 高层 多层 高层 多层 高层 层 层 碧绿花园 18 4 / 23% / 3.08 / 2.3 1.08 5.38 1.08 领先花园 18 11 2.2 60% 8% 4.4 2 1.7 2.1 6.1 4.1 新华园 11 5 / 41% / 2.95 / 4 / 6.95 / 惠民花园 14 3.4 / 90% / 0.34 / 5 / 5.34 / 银天大厦 1.2 0.612 0.585 85% 20% 0.092 0.468 / / 0.092 0.468 天润花园 6.2 2.1 4.1 100% 40% 0 2.46 / / / 2.46 东方湖滨 11 / / / / / / 5 / 5 / 总计 79.4 26.112 6.885 10.862 4.928 18 3.18 28.862 8.108 3、整体销售情况及主要购买群体情况 目前哈密市所开楼盘，销售情况最好的以“领先花园”、“天润花 园”多层、“泽宇惠民花园”为主，前两个楼盘主要是以其绝对的地 理位置为优势带动其销售，而“泽宇惠民花园”则是以其低廉的销售 价格为优势取得销售上的辉煌业绩，其余其它各楼盘则是销售较为平 淡，凭借中低端客户的购买带动其销售，根据市场调研的情况来看， 所有楼盘在销售宣传的时候缺乏其实质性的内涵卖点来贯穿整个销 售过程，并且产品性价比不高，各楼盘之间的竞争力加剧， 购买群体情况，且受到国内楼市大环境的影响，目前购买群体较 为理性，大部分购买群体为二次购房，以小换大或是提升居住环境。 各类型购房群体购买区域图 二、哈密市区在售楼盘介绍 1、领先花园 ■ 开 发 商：新疆金坤房地产开发有限责任公司哈密分公司 ■ 地 址：哈密市建设东路 ■ 开发量体及户型：该项目总建筑面积为 18 万平米，多层 19 栋， 小高层 2 栋（11 层），高层 3 栋（14 层 1 栋，17 层 2 栋），多层共计 1142 户，户型面积从 65 ㎡—225 ㎡不等，主要以 131.67 ㎡户型与 134.46 ㎡户型为主，全都为三室两厅户型，此两种户型也销售最好， 目前多层已封顶。 ■ 销售情况及价格：该小区 2008 年 7 月 12 日开盘销售，目前多层已销售达 60%，多层销售起价为 1980 元/㎡，均价为 2600 元/㎡，高层起价 2300 元/㎡，均价为 2700 元/㎡，每层差价为 20 元，底商销售价格为 5000—5500 元/㎡，车库销售价格为 5 万/个。 ■ 配套设施及环境：该小区配有红外线安防系统，二十四小时巡更， 建有高档会所与双语才艺幼儿园，其它基础设施齐备，并有地上与地 下停车位置。该地块紧邻市中心位置，周边绿树成荫，小区大门口有 建设路，出行方便，小区后面紧挨人民公园，居住环境较好。 ■产品定位及购买群体：由于该地块紧邻市中