第6章 国有土地使用权出让管理.ppt

第六章 国有土地使用权出让管理 第一节　国有土地使用权出让管理概述 第二节　国有土地使用权协议出让管理 第三节　土地使用权招标、拍卖、挂牌 出让管理 第四节 国有土地使用权出让的合同管理 第一节　国有土地使用权出让管理概述 一、国有土地使用权出让的含义、特点 二、国有土地使用权出让的法律关系要素 三、国有土地使用权出让的基本原则 四、土地使用权出让人与受让人权利义务 五、国有土地使用权出让的期限和方式 六、关于国有土地使用权出让最低价 一、国有土地使用权出让的含义特点 （一）国有土地使用权出让的含义 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让就是市、县土地管理部门以国家土地所有者代表的身份，通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让的国有土地使用权可以转让、出租、抵押或用于其他活动。国有土地所有权始终不变。出让合同规定的使用期满，用地者如不续期，土地使用权连同地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。 一、国有土地使用权出让的含义特点 （二）国有土地使用权出让的特点 1．由单一的土地分配方式变为多种分配方式 2．由长期无偿使用土地变为有偿有限期使用 3．由土地不允许转让变为可以自由流动 4．由土地行政批文变为经济合同制 二、国有土地使用权出让法律关系要素 （一）出让主体（出让方） 国有土地使用权出让主体是国家，这是因为国家是国有土地的所有者。 由于出让土地使用权是土地所有权的体现，必须由政府代表国家来行使，这一权力授予了土地所在地的市、县人民政府，市、县人民政府不能把权力再行下放，即区、乡、镇人民政府没有国有土地使用权出让权。出让土地使用权由市、县人民政府负责，具体工作则由政府职能部门来完成。市、县人民政府土地管理部门是国有土地的产权代表，负责国有土地使用权出让工作。 二、国有土地使用权出让法律关系要素 （二）出让客体（标的） 出让行为的客体只能是国有土地，需要占用集体土地的，应先按国家有关规定办理征收手续，将集体土地变为国有土地之后方可出让。 国家出让的也只能是国有土地使用权。出让土地根据需要而定，可以是未开发的生地，也可以是已经进行了“七通一平”基础设施建设的熟地。 地下的各类自然资源、矿产及埋藏物和市政公用设施，不在土地使用权出让之列。 二、国有土地使用权出让法律关系要素 （三）出让对象（受让方） 根据《出让和转让条例》规定，土地使用权出让的对象是中华人民共和国境内外公司、企业、其他组织和个人。即除法律另有规定者外，任何公司、企业、组织和个人都可通过出让得到土地使用权。这既反映了我国土地使用制度改革的深度，也反映了扩大对外开放的程度。 三、国有土地使用权出让的基本原则 1．出让国有土地使用权是政府行为 2．出让土地使用权必须有计划地进行 3．出让土地使用权必须履行报批手续 四、使用权出让人与受让人权利义务 （一）土地使用权出让的权利 代表国家土地产权的市、县人民政府作为土地使用权出让人的权利主要有： ①科学测定和收取土地使用权出让金。 土地使用权出让金的数额取决于土地价格，地价的测算直接关系到土地使用权出让的权益，因此要科学测算地价，使地价既能反映社会经济发展的程度，充分实现土地的经济价值，又能反映投资的软、硬环境。要严格收取土地的使用权价款，不得拖延。 四、使用权出让人与受让人权利义务 （一）土地使用权出让的权利 ②监督土地使用权受让人正确行使土地使用权。 即对受让者是否按出让合同和城市规划要求开发、利用、经营土地进行监督。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。 四、使用权出让人与受让人权利义务 （一）土地使用权出让的权利 ③出让期满无偿地收回土地使用权及地面附着建筑物的权利。 需要拆除的附着物，受让人应负责拆除或交付拆除费用；需要继续使用，允许办理续期出让申请，重新签订合同，支付土地使用权出让价款；使用期未满因公共利益需要，政府可以依照法律程序提前收回土地，但应根据实际情况给予受让人经济补偿。 四、使用权出让人与受让人权利义务 （二）土地使用权受让人的权利 土地使用权受让人作为土地的使用人在土地使用权期限内享有下列权利。 ①取得被出让土地的