物业费收缴技巧.doc

催收物业费的方法和技巧 一、知道小区的业主、住户、租户的根本状况是做好小区欠费催收作业的条件 物业办理小区的理论提醒 : 作为一名合格的小区物业效劳收费员有必要知道 小区的业主、住户和小区的根本状况 , 也只需知道了小区的这些根底性数据 , 才干 在收费作业中做到心中有数 , 称心如意 , 精确扎实地开展作业 , 有用地应对业主就 小区物业关联业务的发问 , 专业、及时地答复业主、 住户的难题 , 方能做到在物业 办理进程和物业效劳费用收费时精确及时、对号入座。 若收费员业务不熟、 不精, 不能有用地知道小区业主、 住户的根本状况 , 那么 你的效劳作业与功率就会大打折扣 , 就会发作这样的场景 : 见到前来交纳物业办 理费的业主时 , 由于对业主不知道 , 就会向其发问 :“请问您是住第几单元 , 你是住 在几号房 ?”, 如此的发问 , 尽管从表面上来看也并无不当 , 可是当你细心琢磨今后 就会发觉 , 这反映了收费人员业务不熟 , 不知道业主。如此的一句话把小区物业办 理单位与业主拉开了间隔。 关于业主来说就会发作这样的疑问 : 你来了那么久了 , 还不知道我 , 你们都在做什么作业 ?业主就会对物业效劳人员的效劳与专业水平 的希望发作很大的落差 , 发作不良的负面暗影 , 进而不利于收费作业的发展。 作为 一名胜任的小区物业效劳收费员 , 知道小区业主、住户、租户的根本状况是做好 小区物业效劳收费作业的根底。 二、把握必定的顾客心思学 , 并娴熟使用做好沟通是做好小区欠费催收作业 的根底 物业办理小区的业主来自四面八方 , 文明层次、教诲布景、日子习性各不一 样, 一样的物业办理效劳关于不一样单个的业主有不一样的感触 , 所发作的作用 也不尽一样 , 相同的效劳 , 有的业主会对物业效劳感到满足、大加赞扬 ; 而有的业 主会得出相反的反响 , 对相同的物业效劳却颇有微词 , 常常横挑鼻子竖挑眼。 因而, 要有用地进行小区物业效劳费用的催收作业 , 效劳人员除了把握有必要的物业效 劳专业常识外 , 还需要学习与把握关联的心思学常识 , 把握根本的顾客心思学 , 并 运用这些常识与业主进行有用地沟通 , 才干处置业主长时辰欠费的难题。 在发作了小区业主开端欠交物业费的难题之时 , 收费员就应自动与业主沟通 , 知道业主、 住户欠费的缘由 , 倾听业主的反映 , 而不是比及必定的时辰、 物业效劳 费用累积到达申述的基点才自动与业主沟通。跟着社会发展 , 大家的日子节奏加 速, 日子与作业压力显着加大 , 有时候业主能够由于细微的小事而与物业办理单 位发作冲突与对立 , 这也是归于正常的作业。为何业主与物业办理单位一旦发作 对立, 业主就以拒绝交纳物业效劳费用来对立呢 ?从心思学的视点来剖析 , 此刻欠 费业主心里是充溢对立 , 自动来交吧 , 会感受心里很不平衡 , 又觉得很失自负 , 有 满肚子的“苦水”没有当地倾吐 , 从人的自负心视点来讲又会觉得十分没有体面 , 所以就挑选拖欠办理费以到达宣泄心思不满的意图 , 使对方首要垂头 , 以满足其 心思需要。因而 , 物业效劳单位不要与业主怄气、争凹凸 , 经过与业主的沟通 , 关 于业主能够考虑给业主下台的阶梯 , 物业效劳单位要有得理且挠人的胸襟 , 让业 主吐吐腹中的 “苦水”, 喧泻胸中的忧闷 , 让业主倾吐也是一种引导业主心情的有 用方法。 收费员在平常的作业中 , 在发现小区业主有倾向性地开端欠费时 , 就应该自 动与业主进行沟通 , 知道业主欠费的缘由 , 剖析业主欠费的动机与本质 , 多发起欢 送业主对效劳进程中的质量难题提出定见与主张 , 一起耐性向其解说物业办理效 劳的内容 , 以及物业效劳公司独立核算、 自负盈亏的运作形式 , 通知他物业效劳公 司整体职工为小区居民供给整齐、舒服日子环境的一起也支付了辛勤劳作 , 业主 已然享用了各项效劳 , 就应该交纳相应的效劳费。 在与欠费业主的沟通中 , 应采纳灵敏的应对方法 , 在坚持首要准则的条件下 , 留给业主能够下台的台阶 , 保护业主的自负 , 把难题有用地化解 , 避免把对立扩 展。关于业主以开发建设单位所招致的物业修建质量难题为由而拖欠物业办理费 用的状况 , 收费人员应该耐性向其解说此类难题是由开发商所构成 , 并以关联的 法令法规来向业主论述关于相似修建质量所构成业主的丢失不是由物业效劳公 司来承当 , 但物业办理单位能够代为传达、反映 , 而不能一口拒绝 , 叫业主去找开 发商。在小区业主发作了被开发商侵权的状况时 , 物业效劳单位应自动奉告业主 , 至于开发商对业主的侵权 , 能够主张业主走法令的途径 , 主张个人的权力 , 而不是 以拖欠物业办理费来挟制物业办理单位 , 如此反而会激化对立