不动产销售（强制执行）法律2011年第81（i）条款.pptxVIP

INFORMATION BULLETIN 不动产销售（强制执行）法律2011年第81（I）条款塞浦路斯共和国 内政部 土地和测量部 依据销售合同如何保障您购买不动产所产生的权利。您打算购买房产吗？ 通过阅读本公告的A和B部分，对您如何维护您的权利是很有益处的 ： Α.法律基本规定的一般信息。 Β. 准买家从开始购买过程到把销售合同存放在土地注册处应采取的行动。Α. 法律基本规定的一般信息. 不动产销售（强制执行）法律2011年第81（I）条款将于下个八月一日起施行，它将取代先前不动产合同强制执行过程中的立法规定。由于房地产市场的迅速发展以及随之而来的房地产交易的多样性和复杂性，使该法律的废除成为必要，因为它无法涵盖和为不动产的买方提供足够的保护。此外，由于越来越多的缔约方（卖方和买方）对交易诚信原则产生分歧，新法律的出台被视为十分必要。 就目前情况，根据即将废除的旧法律，有许多情况买方无法找到法律依据来保护他的权利。 新立法列出条款，对将销售合同存放在土地注册处的买方加强和提高保护，以确保出售的标的最终更在他的名下，无论是通过卖方转让还是通过强制执行。 强制执行是指以买方的名字注册房产，如果卖方拒绝，失败或忽略遵守其合同的义务，将根据法院命令执行。 买方享受新立法的一个不可缺少的前提条件，是将销售合同存放在土地注册处。A. 法律基本规定的一般信息创新的保护性条款可以概括如下：(a)以买方名字注册不动产，忽略以前的抵押 在大多数情况下，出售的标的受抵押控制。根据先前的法规，只有在卖方偿还了抵押贷款债务后才能将其转让给买方，以便贷款人可以取消抵押。如果卖方未能履行他对贷款人的义务，由于抵押贷款买方行使他强制执行的权利将被阻止，除非买方自己支付抵押贷款债务。新的安排将此项给与买方当购买的标的是被抵押的，按销售合同条款支付相应数额给抵押权人，即金融机构，而不是卖方。当买方支付给金融机构他购买的房产抵押贷款债务的一部分时，法院可发出强制执行令，强制将该房产过户在买方名下，从而从房贷负担中解脱出来。买方支付的那部分抵押贷款债务，是由每栋房产所有抵押总价值按比例来确定的。 例如： 如果在建的公寓价值€150.000，同一建筑物全部的公寓价值为€1.200.000，则该公寓对应于买家的抵押贷款债务数额是150.000/1.200.000或12.5％。如果抵押贷款债务为€800.000，则买方支付金额€100.000给贷款人（银行）后，将有权请求法院为他的合同发布强制执行令，而不论是否存在以前的抵押。A. 法律基本规定的一般信息?这是所有卖方的义务，当获得销售房产规划许可证后，测定该建筑物或土地每一部分的价值比率，并将其存放在土地注册处。准买家有机会了解他打算购买的房产的价值比率，无论是从卖方或从房产所在地的土地部门，但前提是卖方已存放于土地办公室。应当强调的是，数值比率的测定对具体开发项目获得规划许可证十分必要。 买方应该知道的是，尽管事实是没有规划许可证而销售合同可以被存放，但如果没有事先的对抵押贷款价值比率测定就不可能行使其权利。因此，敦促民众，在决定是否签署销售协议之前，一定要确保规划许可证的存在。需要澄清的是此规定有关销售合同的优先权超过先前的抵押并不适用于2011年8月1日之前签订的合同，除非卖方和抵押权人双方都同意。 A. 法律基本规定的一般信息 (b）保障买方按照存放的销售合同按时支付金额。 新法律出台了新规定，以保障买方的每一次付款，如因某种原因无法履行合同，无论是由于卖方未能从产权负担中实现对买卖标的释放，或因其它原因被迫出售该房产。如果法院，在应发布强制执行命令时却发布成了赔偿令，也将给予类似的保障。在此两种情况下，该金额由于销售合同的存放所产生的产权负担的优先顺序得以保障，而不是在废除的法律的情况下，随后存放由法院判决确认买方的要求，这肯定要发生在存放合同日期后很久。这种变更是必要的，因为如果在两次存放期间发生其它后续的产权负担，买方将从存放销售合同之日起得到保障，而不会因为随后出现的产权负担而丧失其权利的风险。 (c) 共同拥有的房产销售给一个或多个共同拥有人的分销维护。 共同拥有的不动产分销，按部分出售，即在建的单元或正在分割的建筑地块已得到保障，并获得合法地位。从今以后，有可能存放的销售合同中，并非所有的共有人都是卖方，而卖方只是其中一个或多个，只要所有共有人对不动产的分销达成协议，并且销售标的所对应的卖方，其它共有人已给予他特定房产的占有，使用和处分的权利。 因此，我们建议，一旦买方在购买共同拥有的房产情况下，应要求卖方向他出示分销协议。 A. 法律基本规定的一般信息 (d) 对现有的合同所产生的权利和义务的分配制度，采用交存转让协议。 分配制度已在新的法律中出台，对强制执行制定了明