市场调研报告2387406683.docVIP

长安西区商贸街项目市场调研报告 一、项目市场环境调研 二、项目基础资源调研 三、项目SWOT分析 四、市场竞争环境调研分析 五、客户基本需求调研分析 六、项目整体定位分析 一、项目市场环境调研 1、长安区基本现状 （1）基本概况 长安南依秦岭，北接雁塔，位于古“长安龙脉”南端，是建设中的西安都市新区。总面积1578平方公里，耕地87万亩，辖10个街道办事处、15个乡镇。 长安交通方便，电力充足，水源丰沛，旅游资源丰富。陇海铁路支线、西康铁路以及西康高速、西汉高速、西安绕城高速、108国道、210国道、西户公路四通八达；西北地区电力中枢330KV变电站位于长安区，110KV变电站5座；境内河流14条，年均径流量6.2亿立方米；已探明铁、铜、黄金、铅、铬、蛭石、水晶等三十多种矿产。 （2）区域规划 新世纪初，长安成功推出了“一带九园”开发建设战略，两年多来，各园区开发建设取得了显著成果。高科技产学研、高等教育、生态人文旅游、高效生态农业，休闲娱乐、高档住宅等产业已形成规模，经济、社会发展步入快车道。具体规划为 东部：西安高新区韦曲科技产业园 南部：西部大学城，有陕西师大、邮电学院、西北政法大学、电子科技大学、石油学院等10多所大学。 西部：西安高新区长安科技产业园、郭杜工业园、商贸、住宅、旅游度假以及政府职能部门办公区。 西南：潏河开发区 附图 （3）房地产发展状况 随着长安撤县设区和长安区规划方案的初步实施，长安房地产市场受到各方关注。据长安区国土资源局负责人介绍，2001年，长安西区土地价格为每亩15万元；2002年7月土地挂牌出让价为每亩50.05万元，同年9月的价格为每亩64万元；2003年7月增长到每亩90万元。从以上长安土地价格变化轨迹不难看出，短短两年，长安区土地价格市场价从每亩15万元增长到每亩90万元，达6倍之多。 除本地开发商外，据悉，进军长安的开发商文华地产、美家地产等在经过拍卖取得土地后，将加大在长安区地产的投资力度。同时也吸引了天彩地产、融发地产等众多开发商加入到长安区的建设，长安房地产开发市场前景广阔。 2、长安区国民经济发展状况 （1）社会人口结构及比例 长安区辖区人口为93万人，老城区人口约为10万。随着西部大学城的落成，又将有10万人进驻长安区，而且居民文化素质也将得到进一步提升。预计未来3－5年，将建设成为30－50万人、中等规模的新城区。 （2）长安区社会经济现状 近年来，长安不断扩大对外开放，招商引资迅猛发展，经济持续快速增长。2002年，国内生产总值、财政收入同比增长17.7％、26.5％。主要经济指标增幅连续两年居全市区县之首。 （3）市民消费心理及趋势 长安区市民民风淳朴，不喜欢跟风赶潮流。消费习惯为理智型消费，主要用于盖房或购房、子女上学及投资。 3、长安区现状对房地产市场的支持与阻碍 （1）从区域位置看 在西部大开发的热潮中，西安经济大发展，西安市中心有南移趋势，这便为长安经济的发展提供了很好的机遇；长安自古便有西安的‘后花园’之称，加上已建成的长安科技产业园、韦曲科技产业园和目前正在建设的西部大学城，更是吸引了众多城市人的目光。 （2）从道路交通看 长安区道路规划整齐宽阔，交通网络四通八达。长安路北接西安市南、北大街，向南穿越长安区中心，继续延伸至秦岭。西万公路轴线是连接西安市与长安区郭杜镇的交通干道，它承担着西安市向长安区郭杜镇拓展的重任。绕城高速公路南段（即南三环）与韦郭大道（韦曲－郭杜）拉近了西安各区与长安区的距离，同时也开辟了长安区新的开发点——南三环板块，它将长安区沿轴向发展化解为片区整体开发。 从长安区到小寨仅仅有15分钟车程，到钟楼约20多分钟，这比从西郊土门到钟楼的时间还要快些。便捷的交通为全面启动长安区房地产业打下了坚实的基础。 （3）从自然资源看 长安区自然环境不错，森林覆盖率56％，终南山国家森林公园、沣峪森林公园近在眼前，可以使购房者充分享受到自然的感觉。长安地下热水蕴藏丰富，长安区地热面积达208.5平方公里，井口水温为35～82摄氏度。水中含有钠、钙、镁等十多种对人体有益的有机矿物质，这对于一生居住在温泉世界里的业主们来讲，无疑是非常幸福的。 （4）从经济发展状况看 2002年，国内生产总值、财政收入同比增长17.7％、26.5％。主要经济指标增幅连续两年居全市各区县之首。今年前6个月，长安区共签订大宗招商引资合同项目18个，总投资32.5亿元。其中引进外资4403万美元，投资50