《美格行商业地产购物中心规划与招商策略报告》(148页).ppt

一、商业地产与购物中心的市场定位 ? 二、购物中心的业态规划与商户组合? 三、购物中心招商的特点与存在问题 四、零售商家拓展分析 一、商业地产与购物中心的市场定位 商业地产发展的三个阶段 1、2000年以前 “商业、地产分离阶段” 2、2001——2005年 “商业、地产叠加阶段” 3、2006年以后 “商业、地产融合阶段 “商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征 1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目 2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式 3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段 4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱 “商业、地产叠加阶段” （商业+地产）特征 1、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式 2、将“商业”和“地产”进行简单叠加， “商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售” 3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的 4、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资 5、多数项目不重视经营管理 “商业、地产融合阶段” （商业地产价值融合）特征 1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融 2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则 3、“做对程序”成为商业地产领域的流行语 4、注重经营和业绩 5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景 “商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景 1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力 2、商业地产开发商实力增强 3、中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化 4、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域 商业地产开发首先需要明确的问题? 1、市场定位：购物中心、主题商场或专业市场？ 2、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？ 1、先招商再开发 2、开发程序：定位--规划--主力店招商--开工 3、只租不售是趋势 购物中心分类 1、目标消费群体 2、经营特色 3、建筑特点 4、主力店定位 5、消费趋势 主题商场、专业市场的思考 1、目标商户的容量 2、培育市场的决心 3、自身物业的优势 4、竞争对手的压力 1、只租不售是未来发展趋势 2、如何解决现金流 1、基金、信托 2、整体出售 3、卖其它物业留商业物业 4、卖部分商业面积 二、购物中心的业态规划与商户组合? 业态规划和商户组合 原则: 协同力大 零售均衡 目标 营业面积利用最大化 营业额(租金)最大化 香港12个典型购物中心挑选 从总共调查的40个购物中心里挑选了12个典型购物中心对商户组合及重复度进行分析，这12个购物中心包括了影响最广泛的5间区域型购物中心，以及7间典型的社区型购物中心。 选择典型购物中心的标准或条件如下： （1）知名度及其在香港的影响广泛度； （2）面积大小； （3）商户档次； （4）环境档次； （5）建筑档次。 12个购物中心概况列表如下表： 12个购物中心概况列表如下表： 香港典型购物中心各品类商户数量及比例 五个区域购物中心 服装/时装/鞋帽(39.65%)珠宝精品(13.57%)、美食（13.57%)美容美发/人个护理(8.55%) 7个 社区型购物中心 服装/时装/鞋帽(26%)美食（14%)各类服务(13%)、美容美发/人个护理(13%)珠宝精品(10%) 各购物中心各品类商户平均面积比例 11个典型购物中心分别为海港城、太古广场、太古城中心、时代广场、旺角新世纪、新都会、青衣城、荷里活中心、德福广场、新城市广场、屯门市广场，其中前面4个为区域型购物中心，后面7个为社区型购物中心。 香港典型购物中心各品类商户面积比例 四个区域购物中心 百货类（38.12)服装/时装/鞋帽(20.50%)美食（19.43%)娱乐休闲(6.38%)珠宝精品(4.05%) 7个 社区型购物中心 美食（27.69%)百货类（16.44)服装/时