2010黄山城市研究报告78p.ppt

鸿威·投资发展部 黄山城市研究报告（初稿） 黄山位于安徽省最南端，属于泛长三角经济圈，独特的地理位置使其呈现疏皖近浙的发展态势 史料记载黄山是一个“八山一水一分田”的山区，独特的地形地貌造就了黄山优美的自然景观 黄山市现辖三区、四县，其中屯溪区为市府所在地，目前总人口约148万，城市化水平只有23%。 行政区划：黄山市现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区，总人口148万，其中城市人口34万，城市化率约23%。整个行政区域犹如一枚枫叶。屯溪区为市府所在地。??? 全市乡镇平均面积约为90平方公里,比全国全省平均250平方公里和100平方公里少160平方公里和10平方公里。 目前黄山市各区县相对独立，相互合作及产业支持等方面合作较少 黄山市近几年GDP增长迅猛，预计2015年能冲破500亿元大关；人均GDP表明黄山房地产进入快速发展阶段 黄山市所辖的几个区县中屯溪区发展较快，其三次产业比重为7.0：34.5：58.5 从产业结构上分析，黄山第三产业占据主导地位，其中旅游产业成为黄山市的支柱产业 2009年黄山旅游接待人数已经在2005年的基础上反翻，旅游产业已经成为全省、全市的战略重点区域 近七年固定资产和房地产投资都呈现稳步、快速地增长，其中近几年房地产投资呈现爆发性，可以预见未来几年黄山房地产市场将呈现激烈竞争 房地产投资 黄山市社会消费品零售额稳步增长，金银珠宝、化妆、汽车类等奢侈型消费成为其增长的主因 从黄山总人口增长非常缓慢，据初步预测2020年只增长2.7万人，此外，近三年机械增长表明黄山市人口呈现“外流现象” 09年黄山市人均可支配收入约为1.5万元，较惠州2万元低了5000元，但恩格尔系数表明：黄山正处于小康向富裕转变的过渡阶段 黄山市城镇居民居住面积已达到34平米/人，远高于全国平均水平。总体居住市场略显饱和，差异性和改善性需求将成为住宅市场发展的方向 黄山定位于现化国际旅游城市，这也意味着未来与旅游相关的如酒店等物业将会有较好的发展契机；此外城镇化水平表明：城镇化带来的住宅刚需总量较小。 从城镇体系空间结构来分析，近期中心城市是黄山的发展绝对重点，然而伴随城市体系的构建，未来中心城区发展将向北、向西倾斜。 黄山目前正在积极发展“水陆空”三维一体的交通枢纽体系,而其中陆路交通中的高铁和高速将成为黄山市近远期(2030年以前)的发展重点。 铁路系统 建设京福高速铁路、皖赣复线、黄杭高铁黄山段以及配套设施。建设黄山－金华铁路、铜陵－太平铁路黄山段。 日本新干线的建设带动了日本土木建筑、原材料、机械制造等有关产业的发展，促进了人员流动，加速和扩大了信息、知识和技术的传播缩小了城乡差别 法国高铁的建成对大中型城市商务活动和旅游有着较大的带动作用，而对于类似于旺多姆等旅游型城镇房地产业的发展将取得具大的发展 2. 法国高速铁路 巴黎至里昂的高速铁路建成后带来的主要功能提升是商务活动与旅游。首先巴黎的一些公司开始在里昂设立分部公司，管理人员可以在巴黎总部与里昂分部之间当天往返，将巴黎的商务活动延伸到法国南部地区，同时里昂的一些小公司也开始为巴黎的许多公司提供专业化的服务，将里昂的商务活动延伸到巴黎。从1983年到1990年，里昂车站周边地区的办公面积从17.5万平方米增长到25.1万平方米，年均增长5.20%。 里昂高铁车站周边，成为商务办公楼发展最快、最受欢迎的地区，那里积聚了全市40％的商务办公楼。TGV的日常运营和维护工作、客流增长和城市间交往的增加，都带来大量的就业机会，这一点在旅游业、酒店业和服务业等行业中表现尤为突出。 高速铁路沿途的许多小城镇也因为TGV的建成而获益颇丰。旺多姆（Vendme）在高速铁路建成之前只是法国众多小城镇中的一员，高速铁路建好后，各地区的游客蜂拥而至，一些人更选择在那里置业。这些人利用高铁的便利来灵活机动地安排工作，例如，在巴黎上3天班，在南方上2天。一些大公司也逐渐把目光转向这一地区：服务业投资增加，配套设施也逐渐完善。高速铁路通车3年之后，镇内的房屋价格提高了35％，房地产交易率增加了22％。昔日的小城镇已经借助高速铁路的力量蜕变成一个完全崭新的社会。 里尔是一个传统的工业城市，随着1993年巴黎至里尔高速铁路的建成，里尔实现了成功的转型，成为一个以商务办公为主的城市。 高铁的规划与建设，无论对是房地产业的内需还是外需都将明显增加，近5-8年内对黄山市房地产市场起到积极的推动作用。 黄山中心城区组团结构为两主一副的多中心组团结构,其中屯溪和开发区新城区组团是黄山中心城市发展的重点 屯溪组团目前仍是黄山的房地产业发展的热点片区，考虑城市空间及基础设施改善等因素，中期热点将转变为新城组团，而岩寺组团伴随工业和物流等产业的发展，将成