土地增值税清算实务讲解.ppt

土地增值税清算实务讲解; ;（一）项目管理 ; ;《土地增值税清算管理规程》第三条：? “所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为”。;1、应清算： （1）发起人：纳税人 （2）启动形式：纳税人清算项目符合条件后自然启动 2、可清算： （1）发起人：税务机关 （2）启动形式：《税务事项通知书》; ____税务局税务事项通知书（清算通知） 税通〔 〕 号;1、清算期限： （1）应清算：满足条件之日起90日内 （2）可清算：收到清算通知之日起90日内 2、逾期限改： 3、逾期责任：;____税务局 责令限期改正通知书 税限改〔 〕 号;清算规程第12条的规定 1、土地增值税清算表及其附表 2、房地产开发项目清算说明 项目整体情况（面积、金额、已售、未售）、分期项目情况、共同费用配比方法、借款费用的处理、已建公共配套设施的处理方法或处理原则、代建公共配套设施情况说明及其处理方法 3、相关表、证、单、书 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》 5、对涉及减免税的房地产开发项目，还应随申报表报送《土地增值税减免税申请表》 ;1、符合性审核 （1）是否以项目或分期项目为清算单位 （2）是否符合清算条件 （3）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税 （4）报送资料是否完备 （5）有关声明是否明确 2、逻辑性审核 （1）主表与附表的逻辑关系是否对应 （2）报表内部的逻辑关系是否对应 （3）数据计算是否准确;税务局税务事项通知书（补证通知） 税通〔 〕 号;税务局税务事项通知书（受理通知） 税通〔 〕 号;征管中存在的问题; ;（五）清算审核的法律责任;;征管法的规定;税务机关的责任;清算审核时限;案头审核;实地审核;??核的政策依据（支撑）;扣除项目审核政策依据;;实地审核的方法、步骤、要求;;一、前期准备;（一）审核流程;采用评估方式;评估工作内容;采用检查方式;帐内检查;证据固定;工作底稿;出具审核报告;;土地取得;立项;规划;施工;竣工;预售;两权证;清算审核结果?;税务局税务事项通知书（审核通知） 税通〔 〕 号?; ;税收政策 实施细则 第八条??土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条???纳税人成片受让土地使用权后，分期?分批开发、转让房地?产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按?建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 财税【1995】048 ?十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问?题? 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额?。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条?（一）项的免税规定。 ??财税【2006】21号 一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 ????《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 ;;皖地税函【2012】583号文件解读;【案例2】分析 （一）纳税人主张 土地增值税的扣除项目金额由《预售许可证》上标注的“总可售面积”承担。 （二）税务机关处理 1、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入中扣除。;【案例2】分析 （二）税务机关处理 2、政策依据 国税发〔2006〕187号第四点：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。 3、 ;开发产品的审核要点;开发产品的审核要点;开发