佛山东方广场总体营销报告.doc

PAGE PAGE 106 中 原 CENTALINE 目 录 页码 一、市场环境分析………………………………………………………………… 1 1、佛山市场环境分析……………………………………………………………… 1 1.1商业市场发展速度平缓………………………………………………………… 1 1.2布局分散、难以形成规模化发展……………………………………………… 2 1.3整体市场消费力偏低…………………………………………………………… 2 1.4本地消费为主，存在向外消费习惯…………………………………………… 3 1.5佛山各商业板块分析…………………………………………………………… 3 1.5.1旧城区——零乱分散，基本生活补给式的经营、消费层次低下………… 3 1.5.2祖庙路商业中心区—网点最集中、品种最齐全，目前发展最好………… 4 1.5.3城南新区——发展潜力优厚，但尚未形成浓厚的商业气氛……………… 5 2、周边市场环境分析……………………………………………………………… 5 2.1 南海（桂城区域）商业特色…………………………………………………… 6 2.2顺德地区…………………………………………………………………………10 3、项目所在区域状况分析…………………………………………………………12 3.1项目所在旧城区简况……………………………………………………………12 3.2旧城区商业分布及业态分析……………………………………………………12 3.3旧城区商业综合评价……………………………………………………………14 二、宏观政策利好对项目的影响分析…………………………………………… 16 1、佛山即将成为第三大城市对项目的影响………………………………………16 1.1利好一、创新巩固佛山珠三角经济巨人的地位………………………………16 1.2佛山将会在区域经济一体化进程中取得更好的发展…………………………16 1.3佛山要创建第三大城市，必须增创商业新优势………………………………17 2、广佛地铁对本项目的影响………………………………………………………17 2.1充足的人流带旺商业……………………………………………………………17 2.2信息流的互动……………………………………………………………………18 页码 2.3消费资金流的涌入………………………………………………………………18 三、项目总体开发思路…………………………………………………………… 19 3.1避免施工对开业组团的影响……………………………………………………20 3.2关于东方大街的处理建议………………………………………………………20 四、项目目标市场开发…………………………………………………………… 21 4.1项目于市场中的地位……………………………………………………………21 4.2潜在目标市场分析………………………………………………………………21 4.2.1从层次上划分为……………………………………………………………… 21 4.2.2从购买、消费、经营的角度划分…………………………………………… 22 4.2.3目标市场的开拓策略………………………………………………………… 23 4.3目标客户群定位…………………………………………………………………24 4.3.1目标消费者 ……………………………………………………………………24 4.3.2目标经营者……………………………………………………………………25 4.3.3目标购买者……………………………………………………………………25 五、项目市场定位………………………………………………………………… 26 六、项目各组团功能规划………………………………………………………… 30 6.1规划思路…………………………………………………………………………30 6.2规划设计（具体内容附表一）…………………………………………………30 6.3各组团功能分布的联系…………………………………………………………30 6.3.1组团之间的功能组合………………………………………………………… 30 6.3.2组团之间的功能设计与组合………………………………………………… 31 6.3.3组团之间的功能组合依据…………………………………………………… 31 6.4组团内部的功能组合……………………………………………………………34 6.4.1怡清阁和怡晖阁联合组团内部的功能组合………………………………… 34 6.4.2商业步行街组团内部的功能组合…………………………………………… 35 6.4.3中央广场组团内部的功