捷群-杭州90方产品专项市场研究.ppt

来看一些“90类”产品的传播（一） SLOGAN：温暖而真实的生活 属性定位：国际形式，中国内涵 SLOGAN：市中心国际品质高度 属性定位：独揽运河八景精装公馆 来看一些“90类”产品的传播（二） SLOGAN：金燕显贵，名园传邸 属性定位：市中心/三河三园/人文公馆 SLOGAN：流淌上品生活 属性定位：270度双水岸科技生活 来看一些“90类”产品的传播（三） SLOGAN：源艺术，纳世界 属性定位：ART DECO艺术筑品 SLOGAN：CROSS品质社区，先进生活方向 属性定位：主城区CLD品质大盘 来看一些“90类”产品的传播（四） SLOGAN：有风，有风景，有风景的心情 属性定位：拱宸桥西，品牌教育圈，世界级运河景观住品 SLOGAN：在都市中行走，在风景中停留 属性定位：新古典浪漫庭园 来看一些“90类”产品的传播（五） SLOGAN：江景无边，山境无限 属性定位：90平米全江景公寓 连城国际 观澜时代 在90类产品的推广中，一个有趣的现象 上东城 海派风景 视界 燕园 上河 西岸 杭州90方产品专项市场研究 一、扫描“90类”，观市场竞争格局 二、扫描“90类”，观竞品传播诉求 三、扫描“90类”，寻找明星楼盘 “90类”板块细分 主城区90类板块 三墩 九堡 华丰 丁桥 乔司 三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司 受地脉价值决定，90类产品多分布于城北与城东北，社区内户型面积为70%的90平米以下和30%的120平米左右，属于主城内满足基础居住的房源品类。 跨江90类板块（NO、1） 滨江二线、萧山 四桥的开通与地铁工程的开展，推动了滨江的发展，住在滨江已经得到了置业者的认可，并随着地铁工程的迅速进展，住在滨江腹地、萧山板块也成为第一次置业者可以选择的方向。 滨江二线 萧山 外城90类板块（NO、1） 天都城 天都城、闲林 正在走向成熟的卫星城，逐步得到90类目标客群的接纳，以低价格成为主要竞争手段，并成为分流华丰与丁桥目标客群的主力。 闲林发展明显滞后，在此不作过多赘述。 闲林 外城90类板块（NO、2） 下沙 下沙 正在崛起的卫星城。随着生活配套与地铁概念的逐步落实，渐渐得到90类目标客群的认可，加之江景资源与湿地资源的双重环境，使区域内产品呈现出两极定位的趋势，既：90平米低端与150平米以上中高端同时存在的现象，并成为分流90类主城客群的主力，区域人群多是新杭州人，且文化特征较为明显。 “90类”产品遍地开花 三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司 滨江二线、萧山、天都城、闲林、下沙 为什么在90板块中没谈到桥西？ 13500元/㎡左右的区域均价位于90类的首位 具备强烈地缘情节的老城北客户，其中分为两类，一为杭州本地老城北居民，二为常年租住在城北的新杭州人。 主力客群呈现出强烈的地缘性 在这个只有“高端居住”和“基础居住”两类产品有理由存活的年代，没有为“中档居住产品”留下土壤，特别是类似于“90类产品和非90类价格”的桥西，能够突破地缘认同区域的房产价格尚需时间。 90类产品和非90类价格 展开来看 比拼90平米两房不被第一次置业者认可，风景大院能够说明问题； 抢占高端，做90平米精装修两居又超越了地缘特征和客户特征，凯德·视界能够说明问题； 做75平米两房又与目标客群的置业心态错位，天阳·上河说明了问题； 比拼90平米三房又明显在被后起的“真90”板块宰杀，南北·西岸又是一个活生生的案例； 所以，“90类”正规军当属 三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司 滨江二线、萧山、天都城、闲林、下沙 其中，“90类”王牌军 三墩、九堡、华丰、滨江二线 “90类”义勇军 下沙、天都城 上榜理由： 环境优秀、地铁经停、解决户口 还有，后备军 丁桥 上榜理由： 地铁经停，但遥不可期； 体量巨大，但遥遥无期； 先天不足，经济适用房开发区（还是后起的）； 最后，老红军 闲林 上榜理由：东动西静 通过对市场环境的综合研判，筛选场外的相关竞争区域和代表楼盘 锁定三墩、华丰、九堡、钱江二线，同时关注丁桥 分流桥西板块的目标客群 重点关注自在城、桦枫居、钱塘山水、南北西岸、泊林公寓和观筑 观筑 南北西岸 桦枫居 自在城 柏林公寓 一个不争的事实： 90类板块间，特别是90平米以下产品的市场印象完全由单价因素决定 九堡11500元/平米 滨江二线11500元/平米 三墩9500元/平米 华丰9000元/平米 丁桥8500元/平米 下沙8500元/平米 闲林7500元/平米 天都城7000元/平米 各板块产品间的品质差异不大，板块品质近似，而置业目标的可替代性正在逐步增强！ 特别是九堡、三墩、华丰、丁桥、滨江二线。 “90方” 三大趋势 “90方”三大趋势 趋势一、90方小三房成为供应主流，且竞争逐步加剧！ 与两房相比，小三房更占