房地产估价技术规范管理标准报告(73页).ppt

基于《房地产估价报告评审标准》的 《房地产估价技术报告》 专题讲座 ;基于《房地产估价报告评审标准》的《房地产估价技术报告》专题讲座;《房地产估价规范》 (一)个别因素分析 (二)区域因素分析 (三)市场背景分析 (四)最高最佳使用分析 (五)估价方法选用 (六)估价测算过程 (七)估价结果确定;房地产估价技术报告评审标准和写作要求一、估价对象实物状况描述与分析;一、估价对象实物状况描述与分析;一、估价对象实物状况描述与分析;2.“土地实物状况分析”的要求：客观、透彻、具有针对性。具体内容包括： (1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析； (2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析； (3)平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析； (4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析； (5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析； (6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。▲;3.“建筑物实物状况描述”的要求：全面、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括： (1)建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描述； (2)建筑结构、设施设备(水、电、气等)状况的描述； (3)建筑物装饰装修状况、档次的描述； (4)建筑物平面布置、空间布局、交通状况、功能效果方面的描述； (5)建筑物使用及维护状况、完损状况的描述； (6)室外公共配套设施完备程度状况等描述。▲;4.“建筑物实物状况分析”的要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括： (1)结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：如结构类型不同造价的关系，结构不同其耐久性、可改造性与价值的关系； (2)房屋设备档次与性能不同对建筑物功能与价值的关系; (3)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析； (4)不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析； (5)维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析； (6)物质折旧分析要与结构、装修、设备实际状况、寿命、价值比重紧密结合； (7)要进行功能折旧分析的尝试； (8)进行必要的外部性分析。;(一)“权益状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分) (二)“权益状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 (2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 (3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。 (4)缺少分析的，扣2分。 (5)分析针对性不强的，扣0.5～1分。▲ ;(三) “估价对象权益状况分析”的写作要求 1.“估价对象权益状况分析”的总体要求： (1)结合法律与法规、规划、合同等，分析估价对象使用的合法性； (2)结合估价对象法定用途、使用年限进行价值影响分析； (3)权益状况不同时，估价方法运用中的分析； (4)估价目的不同（如抵押估价），权益状况对估价结果的影响分析。 ;2.“土地权益状况分析”的具体内容包括： (1)土地所有权状况价值影响分析； (2)土地使用权状况价值影响分析； (3)土地他项权利设立情况价值影响分析； (4)土地使用管制的价值影响分析； (5)其他特殊情况的价值影响分析； 3.“建筑物权益状况分析”的具体内容包括： (1)房屋所有权状况价值影响分析； (2)他项权利设立情况价值影响分析； (3)出租、占用情况及其他特殊情况对价值的影响分析。;(一)“区位状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分) (二)“区位状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。 (2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。 (3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观 等，每缺少一项，扣0.5分。 (4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。 (5)未分析区位状况优劣的，扣1分。 (6)分析针对性不强的，扣1分。▲;(三)“区位状况描述与分析”的写作要求 1.“估价对象区位状况分析”的总体要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括： (1)区位状况各因素的分析均应有针对性； (2)区位分析要为估价方法测算做出必要的数据判断； (3)区位未来变化趋势的分析：如经济地理位置的变化、城乡规划对估价对象位置