商业物业经管服务实施方案.doc

PAGE / NUMPAGES 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章 工程前期物业经管服务整体设想、策划 第一节 工程整体分析 一、工程特点分析 该商业工程地处繁华地四川北路商业街地南端，历史文脉悠远，无与伦比地自然环境与深厚地文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段地先决条件.文档来自于网络搜索 该商业工程，总建筑面积约2万多平方M，该工程集购物、休闲、餐饮于一体地多功能综合商业物业. 二、工程所属区域分析 该商业工程广场位于四川北路是上海市虹口区地核心区，是仅次于是南京路、淮海路地上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成地几条马路之一.她一改昨天那条狭小拥挤地商业街旧貌，形成了今天四川北路特有地现代化平民商业大街、上海四川路，中华名品街.　 文档来自于网络搜索 四川北路，以高品位、中低价地商品，现代电子技术地服务，及利用周边人文景观建设起来地现代文化旅游和娱乐设施地特色，加上一批著名地商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多地市民和国内外地游客.文档来自于网络搜索 四川北路商业地消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙地商业大街增添了热烈地气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称四街一场.　 文档来自于网络搜索 三、客户群体分析 四川北路以其鲜明地个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比地南京路和豪华高雅地淮海路，坚持为大众服务地经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全地商品中心.“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”地广告语正是迎合了买价廉物美商品地顾客地心.文档来自于网络搜索 四、商铺物业经管理念 商铺是有计划地商业聚集,对商铺进行“统一经管,分散经营”是商铺区别于其他房地产地核心特点. “统一经管”，要求商铺必须由代表业主权利地、受业主、开发商委托地经管公司统一经管，没有统一经管地商铺是难以经受激烈地零售业市场竞争. 文档来自于网络搜索 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间地交易提供场所，商铺地经管者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁. 文档来自于网络搜索 1. 商铺地统一经管地理念在于统一招商经管、统一营销、统一服务监督、统一物管. 为了达到“统一经管,分散经营”地经管模式，在商铺销售合同中都应该约定承置业人必须服从经管公司地统一经管.在法律上确定商铺经管公司地经管地位. 文档来自于网络搜索 1.1 “统一招商经管”要求招商地品牌审核经管和完善地租约经管. “品牌审核经管”指：招商对象需经品牌审核后才能进入. 审核包括对厂商和产品地审核，须具有有效地营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等. 文档来自于网络搜索 “完善地租约经管”指：签定租约、合同关键条款必须进入. 租约经管包括约定租金、租期、支付方式、物业经管费地收取等，还有其他比较关键地租约条款经管，比如： 承置业人地经营业态是受到整个商铺地统一商业规划地限制，如果发生重大变化，须经业主委员会地认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；文档来自于网络搜索 营业时间地确定； 承置业人地店名广告、促销广告地尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一经管； 为整个商铺促销承担地义务； 承租人对停车场地使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一地收银等 1.2 “统一地营销经管”有助于维护和提高经营者地共同利益. 由于目前商业竞争激烈，打折降价地促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾.经管公司应该为商铺策划好1年12个月地营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”. 文档来自于网络搜索 组织策划相关地促销活动，所发生地费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生地费用按照承置业人销售额地一定比例进行分摊.如果商铺统一收银经管，就能较好地执行按销售额分摊费用. 文档来自于网络搜索 1.3 “统一地服务监督”有助于经营者间地协调和合作. 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成地经管委员会，指导、协调、服务、监督承置业人地经营活动，保证商铺地高效运转.常见地方式有： 文档来自于网络搜索 指导工程：店铺布置指导、促销活动安排； 协调工程：协调经营者之间地紧张关系，增进经营者之间合作； 服务工程：行政事务经管； 监督工程：维护商铺地纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门地经管. 1.4 “统一地物业经管”有助于建筑空间地维护和保养.