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房地产投资风险规避 薛栋 03A12113 能源与环境学院 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰， 其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。 因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法， 对开发过程 中存在的风险进行预测、 识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施， 保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。 房地产开发过程的风险类别 经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险， 是指投资完成后所收回的资金与初 始投入的资金相比， 购买力降低给投资者带来的风险。 由于居民购买 力有限而导致工程项目滞销， 通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价 上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及 时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导 致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现 “烂尾楼 ”。 技术风险 由于建设项目所选用的工艺、 设备在项目建成时已过时， 或由于设计 施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确， 往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 管理失误风险 缺乏管理和常识， 与承包商签订的合同不严密， 致使施工现场协调和 监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体， 则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的 权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢， 即使在项目执行组 织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不 能对各部门实施有效的管理。 8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者 带来的损失。房地产投资额大、投资周期长 ,这就注定外部资金尤其 是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大 ,当利率 上升时 ,企业支付的利息随之增高 ,资本成本增大 ,楼盘成本加大 , 如果价格调高 ,楼盘卖不动 ,如果价格不动 ,则利润减少甚至为零 ,更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。 9.房地产政策风险 房地产政策的改变 ,尤其是调整性政策的出台 ,必然导致某些房地产成 为牺牲品 ,例如出台的房产税收政策 ,个人将购买不足两年的住房对外 销售 ,征收 5%全额营业税。 上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上 ,由于房 地产投资的复杂性 ,其中的风险是多种多样的。 加强风险管理的对策 房地产开发企业要加强风险的防范， 强化风险管理， 可以从以下几方 面进行风险管理： 正确对待开发风险 风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率， 从而失去竞争力； 但也不能盲目乐观， 有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失 巨大，甚至有可能 “拖垮 ”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率 及其后果，使 “风险与收益对等 ”。 2.主动进行风险识别 风险识别是风险管理的首要内容和基础工作， 任何风险，尤其是重大 风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。 房地产开发企业 应周密分析企业所处的社会经济环境， 剖析企业在房地产开发活动中 客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。 3.科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定， 确定开发活动中各种风险发生的 概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。 4.强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、 优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础， 是防范开发风险的保证， 因此必须重视加强项目的可行性研究工作， 加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作， 在进行可行性研究时， 尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析； 同时要保证可行性研究工作的独立性。 研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。 5.合理安排项目资金 根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额， 同时考虑各 种投资款项的付款特点， 编制资金使用计划； 实施建设项目全过程投 资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证