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成 都 全 程 营 销 “锐力·领峰” 项目市场分析报告 目 录 第一部分 项目大市场背景提示 第二部分 商品房市场供应情况分析 （注：07 年 10 月至 08 年 1 月成都土地及房产市场跟踪） 第三部分 成都房地产大市场 08 年预判 第四部分 项目营销资源分析 成 都 全 程 营 销 第一部分 项目大市场背景提示 一、2007 年大市场波动分析 ◎ 关键点一： 2007 年 6 月 7 日 “新特区” 年 1－5 月份中，2 月份因受到中国传统节日的影响，房地产销售进入淡季，成交量有较大幅下降，其余月份均维持在 190 万平米左右的水平。 月 7 日成都被确立为“新特区”，大大刺激了房地产行业。6 月 成交量获得了较大的提升，并在 7 月份探高至 07 年全年商品房成交量的波峰，达到 284.5 万平米，突破了以往成都商品房购买力的水平， 8、9 月份则出现了一个相对正常的下滑。 ◎ 关键点二： 2007 年 9 月 27 日 “新政” 月 27 日央行推出房贷新政，成都楼市大受影响，10 月份的成交量出现了大幅的萎缩，成交量仅为 166.14 万平米，成为 07 年市场的一个重要转折点。 政策打压、客户观望、开发商信心不足，都严重影响了成都房地产市场的发展，10 月份住宅性质土地拍卖成交均价下降到了 950.42 万/亩。以及“二套房”房贷新政出台。对已利用贷款购买住房、又申 请购买第二套 (含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷 款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍。 成 都 全 程 营 销 因此也大大阻碍了住房投资人群的购买力。 关键点三： 2008 年春节 “77 套” 根据成都市房产 114 网站最新成交数据统计，除夕至初六(2 月 6 日至 12 日)，全市仅卖出 77 套房子，为近年来成都商品房销售“最冷”的一个春节。 据数据显示，春节七天，成都商品房市场 6 日、7 日、8 日三天仅成交 3 套住宅，9 号、10 号各为 7 套，11 号为 18 套。直到 12 日，楼市销量才有小幅回升，以 42 套的成交量收市。 虽然春节历来是成交淡季，但今年受政策等方面的影响，楼市进入调整期，因此今年比往年更加明显，使得投资型购房降至谷底，严重拖累了楼市销量和价格，导致楼市购买观望气氛浓厚。 二、成都房地产大市场整体发展现状 成 都 全 程 营 销 1、2007 年成都全域土地市场年度供应分析 ◎ 土地市场年度供应特点 2007 年，成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地 411 宗（其中 流标后重新进入市场土地以最后一次供应为准），实际供应面积共计 28796.06 亩。 与 06 年相比，07 年整体供应的土地宗数和面积均有不同程度的 增长，其中供应宗数增加 106 宗，同比增长 34.75%；土地供应面积 增加 4834.23 亩，同比增长 20.17%。其中主城区范围内实际供应土 地 129 宗，供应面积为 6145.37 亩。 区 域 数量（宗） 比 例 面积（亩） 平 均 土 地 规 模 （亩） 主城区 129 31.38% 6145.37 47.63 郊 区 282 68.62% 22650.69 80.32 总 计 411 100.00% 28796.06 70.06 从今年土地供应的趋势可见，本年度的土地放量增长级主要集中 在郊区（县）的土地供应，同比增长 32.98%，说明开发商和消费者 对于郊县置业的热情，另一方面也暗示了成都市政府有意引导城市化 进程向外扩张的意图。 ◎ 商住用地供应占 74.14% 根据供应土地不同用地性质分析，商住用地仍然是市场供应的主 体，2007 年供应土地中，商住用地供应面积 20000 余亩，占全年总 供应面积的 74.14%；其次是商业用地，商业用地的供应主要集中在 成 都 全 程 营 销 主城区以及近郊区（县）内，供应面积约为全年总供应面积的 10.14%； 纯住宅用地的供应则主要集中在都江堰区域内，区域良好的自然条件 使得区域居住价值得到很大的提升，住宅用地的供应占全年总供应面 积的 8.16%；其余包括工业用地、教育科研用地等用地供应则相对较 小，仅为整体土地供应面积的 7.55%。 ◎ 中小面积地块在土地市场中的供应比例持续上升 ◎ 土地价格自年初到年末呈现出抛物线状，其中最高点集中在 7-9 月 ◎ 成百地块以 8800 万/亩取得本年度成都市地价最高的桂冠 ◎ 郊区（县）供应土地平均规模超过 80 亩/宗 2、成都全域土地市场年度成交分析 ◎ 土地市场年度成交特点 2007 年成都市土地市场共计交易土地 301 宗（统计时间截止为 2007 年 12 月 31 日），成交面积 21421.06 亩，成交土地平