商业项目运营暨风险防范方案.docxVIP

目 录 方案概要 一、项目面临的市场环境 1、宏观经济技术指标 2、城市发展规划 3、各街区业态分布 4、各街区租金水平 5、街区空置率 6、街区人车流量统计 7、万州区卖场分析 8、万州区商圈分析 9、地段分析 10、近期上市物业调查 11、稀缺性业态分析 二、产品优势及竞争力分析 1、产品优势分析 2、产品竞争力分析 3、产品性价比分析 三、项目成本 四、项目工程进度 五、资金投入 六、销售与招商 1、销售 1.1 销售代理模式 1 1.2 推广思路 1.3 销售阶段划分 1.4 销售组团划分 1.5 销售方式 1.6 销售策略 1.7 销售推广 2、招商 2.1 招商时间安排 2.2 招商对象 七、资金回笼 1、资金回笼计划 2、销售状态分析 八、经济效益分析 1、价值评估 2、收益估算 3、盈亏平衡分析 4、敏感性分析 5、现金流量表 九、项目风险预测与防范 方案概要 2 万州项目运营暨风险防范方案共分为九个部分。 第一部分，主要通过项目面临的市场环境的调查分析，包括宏观经济制表（市场 物价指数、固定资产投资、社会消费品零售总额、岁末银行存款、人口规模、居民人 均可支配收入），城市发展规划、万州区商业环境分析、近期上市物业调查、稀缺性 业态分析，让我们清晰地了解项目现在所面临的市场环境； 第二部分，主要通过产品优势和相对于万州区域市场其他商业物业的竞争力分 析，确立了我们对于本项目的信心； 第三部分，主要通过项目成本预估，得出项目的直接成本、间接成本和单位成本； 第四部分，项目的工程进度情况，标明项目施工设计图完成时间、项目施工许可 证取得时间、预售许可证取得时间、项目基础工程完成时间、项目主体一层完成时间、 项目主体完成时间、项目外装完成时间等几个项目重要时间节点，以便安排项目的资 金调度及销售计划； 第五部分，项目的资金投入情况。通过对项目开发进度及投资分析，可以了解每 个阶段项目需要的资金量，以便筹备和合理安排资金； 第六部分，项目销售与招商。阐述项目在销售、招商方面的思路、策略及时间安 排等； 第七部分，项目资金回笼。通过对以上各部分，包括项目资金投入、项目工程进 度、项目销售进度，得出项目的资金回笼情况。分析在不同的销售进度、不同的剩余 物业租赁程度下投资回收年限的变化； 第八部分，项目经济效益分析。有了项目成本、需要投入资金及资金回笼情况， 可以对项目进行经济效益评估，包括价值评估，收益估算、盈亏平衡分析、敏感性分 析等，清楚项目的财务可行性及投资收益； 第九部分，是项目风险预测及风险防范。通过对项目的风险预测，得出项目在施 工、销售、招商以及资金运作和后期经营等过程中可能遇到的风险，以及针对这些风 险所采取的相应的应对措施。 一、项目面临的市场环境 1、宏观经济指标 3 万州是重庆除主城区外规模最大的城市。现辖龙宝、天城、五桥 3 个移民开发区 和江南新区，92 个乡镇街道，幅员面积 3457 平方公里。 1．1 人口增长得到有效控制，城镇化步伐不断加快 2004 年末，全区常住人口 150.67 万人，其中城区人口 54.5 万人，城镇化率为 44.5%， 比上年提高 1.0 个百分点。 万州区各年人口比较 175 169.71 168.84 167.95 170 165 160 单位：万 155 150.67 150 145 140 2004年 2003年 2002年 2001年 1．2 国民经济快速增长 2004 年全年实现国民生产总值 109.3 亿元，同比增长 14.2%。 城市人均ＧＤＰ横向比较（２００４年） 8000 7234 7000 5631 6000 5132 4237 5000 3000 2000 1000 0 万州区 达州市 南充市 宜宾市 4 万州区各年GDP比较 120 109.3 92.55 100 81.6 73.2 80 40 20 0 2004年 2003年 2002年 2001年 万州区各年GDP增长率比较 16.00% 14.20% 14.00% 12.30% 11.40% 11.20% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2004年 2003年 2002年 2001年 1．3 市场物价继续上涨 2004 年城市居民消费价格指数为 103.9，比上年价格总水平提高了 3.0 个百分点。 万州区各年消费指数比较 105 103.9 104 103 102 101.1 101 100.2 100 99 98 98 97 96 95 2004年 2003年 2002年 2001年 1．4 固定资产投资强劲增长 全社会固定资产投资总量创历史新高，达 80.14 亿元，比 2003 年增长 26.2%。其 5 中房地产开发