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大江南商贸城招商策划报告 目 录 第一部分 营销背景 一、城市环境 二、区域环境 三、苏州小商品市场发展现状 第二部分 项目定位及规划 一、项目分析 二、项目定位 三、规划设计建议 第三部分 市场商业区划及营运模式 一、商品业种与商业业态 二、市场商业区划 三、营运模式 第一部分 营销背景提炼 宗旨：针对项目的选址所面临的市场和营销环境进行提炼分析，以 便提出精准的营销策略和切合实际的计划，为整个项目的成功运作奠定 基础。本项目存在以下重要的营销背景： 一、城市环境 以上海为中心的长三角地区正发展成长为世界第六大城 市群，国内外企业云集、人民生活富裕，商务消费和旅游度假 消费市场潜力巨大，苏州作为长三角副商务中心城市将率先受 益！ 1、地理位置 苏州位于长江三角洲中部，在北纬 30 度 47 分至 32 度零 2 分，东经 119 度 55 分至 121 度 20 分之间，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江。全市总面积 8488.42 平方公里，其中市区建成区面积为 177.17 平方公里(古城区 14.2 平方公里)。苏州市实行市管县体制，下辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江 5 个县级市，吴中、相城、平江、沧浪、金阊 5 个区以及苏州工业园区和苏州高新区。 2000 年 1 月 10 日国务院批复了《苏州市城市总体规划(1996 年至 2010 年)》，总体规划的城市规划区范围达 2014.7 平方公里。在城市规划区内，实行城乡统一规划管理，保持“分散组团式”的布局，在保护古城的前提下，综合协调各区及周边城镇的功能。苏州的城市性质为：国家历史文化名城和重要风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。 苏州市城市总体规划(1996 年至 2010 年) 2、城市特色 苏州古城始建至今已有 2500 多年，目前仍坐落在春秋时代的原址上，基本保持着“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局、“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、史迹名园”的独特风貌。全市现有市级以上文物保护单位 492 处，其中国家级 12 处、省级 89 处。悠久的历史孕育了独特魅力的吴文化：千百年来，苏州人文荟萃，绘画、书法、篆刻流派纷呈，各显千秋；戏曲、医学、建筑自成流派，独树一帜；工艺品闻名中外，苏绣与湘、蜀、粤绣等同誉为“四大名绣”,桃花坞木刻与天津杨柳青木刻并称“南桃北杨”。 苏州古典园林星罗棋布、艺术精湛。现有保存完好的古典园林 60 余处，其中拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、耦园、退思园等 9 座园林已被列入世界文化遗产名录。近几年来，苏州充分发挥旅游资源丰富的优势，着力构建新老结合的大旅游格局，旅游 业快速发展，正在成为新的支柱产业。 3、社会概况 (1)人口 苏州市及市区人口从 1998 年至 2005 年有所增长，最近 3 年增幅略大(见下表)，“十五”期间增长平缓，进入新世纪的头几年增幅略大。 2005 年末，全市户籍总人口 606.2 万人，比上年增加 7.37 万人，其中市区总人口 224.5 万人，比上年增加 3.78 万人。全市还有外来人口近 万人。伴随着苏州经济的快速发展，以及我国户籍制度的改革，苏州将吸引更多的海内外人才。可以预测，苏州人口在今后一段时期内仍将保持增长的态势。 苏州市历年人口统计表 单位：万人 地 区 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 全市总人口 575.4 576.2 578.2 580.5 583.9 591.0 598.9 606.2 市区人口 204.7 205.9 207.2 209.5 212.4 216.9 220.8 224.5 (2)人民生活 2005 年，市区城镇居民人均可支配收入 16276 元，全市农民人均纯收入 8300 元，分别比上年增长 12.6%和 10.6%。年末城乡居民本外币储蓄存款余额 2120.92 亿元，人均储蓄存款 3.5 万元，比上年增长 22%。年末家用汽车拥有量 30.11 万辆，比上年增长 35%，其中家用客车拥有 27.59 万辆，增长 40.1%。城镇居民人均住房建筑面积 30.5 平方米，比上年增加 1.3 平方米。 4、经济概况 改革开放以来，苏州坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、 经济国际化、可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持续快速健康发展。2005 年全市地区生产总值突破 4000 亿元，达 4026.52 亿元，按可比价格计算比上年增长 15.3%。三次产业的比重为 2.0：66.8：31.2。人均生产总值(按户籍人口计算)66826 元，按现行汇率折算超过 8000 美元。全市地方财政一