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中海凯旋门商业定价报告 第一部分 商业产品概况及分析 一、 商业部分基本情况 1、 中海凯旋门商业为 A1、A2、A3、B 栋一二层商铺以及 F 栋点式商业（1－3 层）；2、 一层沿街门面多为 40－60 平米小面积商铺； 3、 二层面积较大，面积段主要集中在 200－300 平米左右； 4、 F 栋为 1182 平米，1－3 层点式商业。 5、 本项目商业总建面积约 6200 多平米。 6、 底商一层层高为 5 米，二层层高为 4 米。 本项目商业是具有地标风范、以城中稀缺沿街商铺为主体的社区服务型并兼具辅射周边的商业街区。 商铺列表： 栋号 一层 套 二层 套数 三层 套数 每栋商铺 得房率 总套数 面积 数 面积 面积 总面积 A1 商铺 404.21 7 772.95 3 / / 1177.16 一层 76.87%， 10 二层 69.22% A2 商铺 383.23 7 776.22 3 / / 1159.45 一层 76.25%， 10 二层 68.87% A3 商铺 755.1 11 896.57 1 / / 1651.67 一层 82.6%， 12 二层 82.98% 三层为物管用房 B 栋商铺 547.96 10 494.05 4 和社区活动用房， 1042.01 一层 92.4%， 14 面积为：845.17 二层 53.47% 平米 一层 83.15%， F 栋商铺 327.86 5 427.14 2 427.14 2 1182.14 二层 83.15%， 9 三层 83.15% 合计 55 二、 商业核心优势总结： 1）项目地段位置较好，紧邻家乐福商圈，周边商业氛围已基本形成； 2）项目为该区域的标志性建筑，交通枢纽，具有一定的昭示性； 3）本项目为综合性的大社区，公寓部分有 1700 余套，未来将导入 3000－5000余人，具有一定自主消费能力； 4）商业整体体量较小，仅为 6000 余方； 5）商业部分定位为中档社区商业，比周边商业档次高，具有较强的市场竞争力。 三、 商业部分主要劣势： 1）二层商铺面积划分过大，200－300 平米左右，总价较高。 2）部分商铺为小区商业内街，商业价值相对较低。 3）F 栋点式商业位于东妙峰庵，商业氛围不足，档次偏低。 4）每栋商业的沿街展示面窄，昭示性差。二层商业没有临街独立通道，通达性 和昭示性均较差。 5）商业没有考虑预留充足的临时停车位，也没有预留电梯通达地下停车场。 6）商业于 2010 年 3 月交付，交付使用时间较晚。 商业产品定价思路： 商业产品定价 市场推演 客户意向 方法一：租金还原法 方法一：诚意金客户意向价格 方法二：市场比较法 方法二：外场登记客户意向价格 结合销售目标和去化要求 商业产品整体定价 第二部分 商业价格推演 一、沿中山北路一层门面价格推算 方法 1：租金还原法 目前区域内商铺基本采用租赁方式作为主要经营模式，因此本处以同类地段商铺的租金水平为参照，采用租金还原法，再结合本项目的具体情况来进行定价。 租金还原法的基本思路就是主要运用租金与售价的关系，通过租金来推算售 价。我们以目前调研范围内各物业的租金状况为基准，根据通用公式来推算项目 商用物业的售价。 商业售价=年租金收入*投资回报年限 表： 项目周边商铺租金情况 区位编号 地址 平均租金（元/㎡/天） A 多伦路 2.2 B 中山北路(中段) 7.6 C 东妙峰庵 4 考虑到本项目的区域因素，本处以中山北路以及周边的主要商业干道的租金水平为核算依据。目前南京市场上的商业平均回报率约为 8%,投资回报年限约为 15 年，计算的租赁时间定为 330 天/年。 根据公式得出： 区位编号 地址 价格 A 多伦路 3*330*15=14850 B 中山北路(中段) 7.4*330*15=36630 C 东妙峰庵 4*330*15=19800 根据以上选取地段与本项目的相关性分析，作出如下权重比例，以此来推算出本项目的销售价格。 A B C 比 容 权 重 多伦 路 中山北路(中段) 东 妙峰庵 较内 拟合程度 比较 系数 拟合程度 比较 系数 拟合程度 比较 系数 地段 40% 1.33 0.533 0.94 0.376 1.14 0.457 形象 25% 1.67 0.417 1.43 0.357 1.67 0.417 规划 10% 8.00 0.800 2.67 0.267 8.00 0.800 项目规模 5% 4.00 0.200 4.00 0.200 4.00 0.200 人流量 10% 1.60 0.160 0.80 0.080 2.00 0.200 户型产品 10% 4.00 0.400 1.01 0.101 1.14 0.114 合计 100% 2.510 1.3