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北京朝阳国际公寓推广方案 一、 项目概况 1、规划情况 建筑用地面积 65,396M2 总建筑面积 337,217M2，其中地上建筑面积 270,257M2 住宅建筑面积 267,033M2 容积率 4.13 绿化面积 27,882M2 绿化率 42.6% 总居住户数 1,646 户 停车位 1,841 个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下 2、建筑分期 地块分基本三期建设，南部 2、3、4 号楼为一期，1、5 号楼为为二期，6 号公寓 楼为三期，会所设于二期。一期预计于 2004 年 5 月交用。 一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由 26、27-32 层不等，总建筑面积 130215M2， 共有大约 848 个住宅单位（不含复式），详细情况见表 1。 开发一期中 2 居、3 居在套型比例中各占 34%，4 居比例也相当大，占总户数 的 24.1%以上，但 4 居面积比例则更大。 2 居面积范围 97—120M2 ，总价范围为 60 万—80 万；3 居室面积范围 134—141M2，总价范围 82—90 万元；四居室面积范围 182—194M2，总价在 120 万元左右。 栋号 项目 一居 二居 三居 四居 合计 2#、4#楼 套数 4 20 120 204 348 面积范围 78 112 141 182、194 3#楼 套数 64 268 168 500 面积范围 44-77 97-120 132-139 套数 68 288 288 204 848 总计 面积范围 44-78 97-120 132-141 182、194 套数比例 8.0% 34.0% 34.0% 24.1% 表 1-1 朝阳国际公寓 2、3、4 号楼户型分析 第1页 共68页 二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积 82314M2，大约有 422 个单位。其中 2 居 213 套、三居 189 套、四居 20 套。 开发二期基本是 2 居和 3 居。 2 居面积范围基本在 126—130M2，总价范围为 83 万左右；3 居室面积都在 150M2 以上，总价超过 100 万元，最大一套的总价大约在 130 万元左右。 栋号 项目 二居 三居 四居 合计 1#楼 套数 192 64 256 面积范围 126--130 173 5#楼 套数 21 125 20 166 面积范围 144 150-191 206 套数 213 189 20 422 总计 面积范围 126--144 150--191 206 套数比例 50.5% 44.8% 4.7% 表 1-2 朝阳国际公寓 1、5 号楼户型分析 三期公建总建筑面积 81188M2，其中公寓 58688M2，公建 22500M2。 第2页 共68页 二、 项目分析 1、区域市场分析（周边项目分析） (价格分布)本项目从表 2-1 中可以看出，周边竞争项目基本分为两类：8000、乃至 10000 元/平方米以上的高档公寓和 5500--7000 元/平方米的普通住宅。 （装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达 2000 元/ 平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修，比如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这一作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在 500 元/平方米左右；金港国际则提供装修套餐。 （入住时间）从入住期来看有两个高峰，一个是 2003 年中，一个是 2003 年底到 2004 年初。 （建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例，新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼；但在中档项目中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板，其它清一色为板楼。 （形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打 CBD 概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外，每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力，这两个企业的手法是突出集团的规模优势，强化品牌优势。 项目名称 位置 项目性质 规模 入住时间 均价 万 M2 元/ m2 棕榈泉 朝阳公园南侧 外销公寓 30 2003 年 12 月 11000（精） 珠江帝景 大望路现代城南 2000 米 外销公寓 90 2004 年初 10000（精） 都会国际 朝阳路十里铺 外销公寓 4.66 2002 年 9 月 8600（精） 共 50 万 朝阳园Ⅱ 朝阳路青年路 外销公寓 28 二期 2002 年 10 月入住 7800（精） 蓝堡公寓 光华路现代城对面 内销公寓 20 2003 年 4 月 9500（精） 住邦 2000 慈云寺桥东南角 内销