二手房购房注意事项.docxVIP

看房注意事项 购置二手房?先做四查避风险 一?、查房屋产权? 查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。应先到房管部门进行查册，查询该物业产权的真实性。? 二、查水电等隐性问题 对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。? 三、查户口问题? 不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入户情况等有关事宜做谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房后能顺利地迁入。? 四、查市场价位?　　在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价及还价都可以做到心中有数。若买卖双方在决定交易后，先由买家将楼款预先存入中介公司指定的银行账号内，并于成功递件及成功过户后，由中介公司转交首期款及尾期款给卖方。 首次看房 看房时随身携带卷尺，以便测量距离。 如果房主和租客同意，可以用手机或相机拍下照片。 不要随便在中介给服务协议上签字。可以自备纸笔给中介写个看房证明。 不要随便给中介交意向金，否则会非常被动。 碰上无良中介去建委投诉。北京房地产交易管理网 64/public/tousu/index.asp 看房清单 1.年代：砖混得板楼基本上是90年以前的，塔楼，高板大多是90年之后的，看年代还可以看原来住户的窗户，要是铝合金/塑钢窗户，大多是接近两千年的。 2.楼层：顶层比较晒，老楼还有可能漏雨，底层（塔楼的下三层，六层板楼的一层）一般会有阳光遮挡问题，而且底层下水道可能容易堵，阴天会有味道。 3.朝向：最好是正向（包括东南西南），东向也可以。最好不考虑西/北向，朝向不好也不好出手 4.产权：因为要贷款，尽量不考虑使用权的房子，有风险。 5.营业税：一定要问清楚，中介有时候不会主动说。老房子有的可能转过手，有的拿证晚，所以也可能有税。 6.物业费 ：问清楚收费标准，一般在0.5~3.0元之间。 7.采暖：有的房子是独立供暖,最好问清楚是不是集中供暖,每平米多少钱，一般在16~30元之间. 8.采光：每个卧室都看看,注意有无遮挡 9.噪音：看房子的卧室是否临街,开了窗户听一听. 10.房屋质量：基本上就是看看层高,房屋阳台有无裂缝,房顶有无漏水的痕迹. 11.小区的环境：看完房自己走走,和周围的老头老太太聊聊天,顺便问问楼层的年代 12.双气/单气：就是看看有没有管道天然气 13房屋装修：要仔细检查一下精装修，自己有经验自己检测，不行的话找个懂装修的人看看。确实是精装修的可以加一些装修款。胡乱整整的看上去“精装修”比毛坯还麻烦，要拆改还要去修补原来的问题。 约见房主时需要确定的问题 1)房主已婚未婚？房子是否共同所有 2)写合同的补充条款，约定违约处罚 3)定金要交给房主，并打收条 4)确定首付和过户的时间 5)贷款问题，包括贷款金额，如果贷款不成功如何 6)房子会留下什么东西：如果有，一定要在补充协议中逐项写清楚，不要怕麻烦。 7)户口迁出问题，权属问题,物业过户，各种费用 8)房子内有租户的问题：要房主提供租户放弃优先购买权的证明 9)房本是否有抵押，是否有未还完贷款 10)房主面向如何，是否厚道 11）如果是学区房，要确定上学名额是否已经被用掉。入住后，小孩是否有资格入学。 12）跟卖家砍价时，千万别死劲说房子的不好，要主动哭穷，这样碰到人性化的卖家可能有用。 13）如果卖家的房子还抵押在银行，需要我的钱去解抵押不安全。解抵押的情况有两种处理方式： 1. 找担保公司解抵押；2. 找卖家贷款银行转按揭，需和卖家贷款银行联系 购房注意事项 中介的各种费用 中介列出的费用： 信息费2.5% ? 代书费0.5% ? 过户费3000 ? 贷款服务费3000，甚至有无良中介说贷款30万以内的为3000，每多贷1万还要多交50元。 评估费1500 ? 担保费3000 ?也有中介说是贷款额的千分之3或者千分之1.5 避税费用：所毙掉税费的10%，中介说是交给银行的。 个人意见 个人认为信息费、代书费、过户费、贷款服务费、担保费、避税费用都是落在中介口袋里的，可以跟中介砍价，个人认为1.5%左右全包比较合适，但是现在中介费用好像非常不好砍价，可以采用跳单的方式找其他中介来减少费用。 举例来说：我买的房子全价157万，信息费、代书费等所有费用中介2万全包（跳单的方式实现），评估费400。正常算来税费要9万多，但是中介按照接近最低指导价的重新做了网签，过户时一共交税不到1万4， 二手房交易纳税详