二手房交易资料1.docVIP

关于开展西安市二手房按揭贷款担保业务的可行性报告 安康市财信融资担保有限公司： 二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证的住房或 商业用房时，购买人（贷款人）支付一定比例首付款，其余部分以要购买的 房产作为 抵押，向合作机构申请的贷款，担保公司在业务办理的过程中承担阶段性担保，配合合作机构完成贷款的发放及房屋产权证的抵押工作。去年西安 \t /news/dxf_blank 房地产市场回暖，表现亮眼，今年又将何去何从?记者昨日从国家统计局西安调查队发布。2016年3月成熟楼市共计11个项目加推，入市房源1361套，加之2015年的库存，市场房源充足；3月1日，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，政策利好加之房源充足，2016年的3月是成熟楼市的爆发月。我们从去年的数据可以看出，西安目前涨幅在全国排名中非常的靠前，这在某种程度上推动了西安房价的上涨。 二手房交易创历史新高 2016年下半年，随着西安新房市场的大热，二手房市场也一路飘红。从21世纪不动产的相关数据中可以看出，12月份二手房的成交量达到了全年的最高点，同比上涨了193%，平均成交价格在9766元/㎡，同比上涨13%。出现了一房难求，供不应求的“尴尬”局面。2017年上半年二手房交易总量28500套，从2017年6月18日房管局出的新政同比下滑63.44%，而2017年半年住宅交易量 今年上半年我市房地产市场延续了去年的火热态势，市行政服务中心大厅办理交易过户的区域也一度人满为患，交易量连续2个月都破千，但在5、6月份随着我市限购政策的实施以及金融系统银贷收紧等大招放出，交易量也开始慢慢回落，特效药的作用开始显现。 从环比看，西安二手住宅销售价格6月份止跌回升，下半年主要以调整为主。 目前已进行合作洽谈的机构有西安银行、中国建设银行与中国邮政储蓄银行（下文并成为合作机构），洽谈进行非常顺利，并配合合作机构规范了二手房按揭贷款的基本流程： ? 第1步：买卖前的产权审核 　　担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。 第2步：交定金与签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。 如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。 风险提示： 1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; 2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”; 3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。 第3步：赎楼 赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。 “出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”