经典培训教材-房地产住宅户型解析报告.ppt

住宅户型评价 消费者购房经验 去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格 课程内容提要 授人以鱼，不如授人以渔 住宅户型“专业常识” 住宅性能标准 住宅合理设计 住宅风水忌讳 专业户型评价方法 系统性分析 标准化评价 课程讲授对象 地产策划师 项目经理 销售员 买房消费者 其他需要房地产知识的人士 住宅户型评价目录 第一篇 住宅户型评价方法比较 （1）传统户型点评方法 （2）专业户型评价方法 第二篇 住宅户型评价标准 概论 （1） 评价户型的专业性标准 （2） 评价户型的合理性标准 （3） 评价户型的市场性标准 第三篇 户型评价及户型修改 （1） 住宅户型评价方法 （2） 住宅户型修改方法 附: 住宅建筑平面分析 （1） 经典住宅平面 （2） 创新住宅平面 （3） 参考住宅平面 住宅户型评价 （第一篇） 第一篇 户型评价方法比较 （1）传统户型点评方法 优、劣点评论 点 ----- 评 传统户型点评方法 户型点评案例 点评户型：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。 优点: (1) 户型方正，便于布置各类家私。 (2) 动静分区，起居方便。 缺点: (1) 在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。 (2) 接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。 (3) 客厅—餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。 (4) 卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。 (5) 厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。 (6) 主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。 传统户型点评优劣 优点 一语中的 简明扼要 缺点 对点评者的专业水平要求高 个人经验性强 点评结果因人而异 新手入门难掌握 第二篇 住宅户型评价标准 概论 （1）评价户型的专业性标准 (专业标准 ) （2）评价户型的合理性标准 (人居标准 ) （3）评价户型的市场性标准 (民俗标准) ? 概论 户型与小区布局的关系 户型与容积率的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层的关系 户型与景观、朝向的关系 户型与小区布局的关系 房产价值的唯一性： 相同户型，位置不同，价值亦不同 拥有资源的不尽相同(景观资源) 户型与容积率的关系 容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3 则环境恶化） 反之亦然 例：2004年红树湾楼盘 红树西岸 容积率 3.32 （大体量高层板楼） 瑞河耶纳 容积率 1.41 （联排别墅、洋房、小高层） 中信红树湾 容积率 3.18（高密度板楼、高层塔楼） 容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高 户型与单元平面的关系 户型平面的优劣取决于建筑平面 户型与楼层的关系 二、三层可以享受内院景观 小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少 价格制定最低价为3层，1、2层价格高于3层；3层以上，逐层加高 中国民居对朝向的选择 广东以北民居：向北房终年无阳光