物业管理实务 10收取、催缴物业管理费.ppt

学习情境十 收取催缴物业管理费 【开篇案例】 家住北苑家园的张女士日前收到了北京城承物业管理有限责任公司（下称“城承物业”）的起诉书，要求她缴纳2002年6月至2003年11月的物业费。 张女士认为没签合同可以不交物业费。城承物业从2002年6月起就一直没有和她签订物业管理合同，因此她有权拒交物业费。张女士告诉记者，她于2002年6月3日入住北苑家园，当日和“城承物业”签订了一份为期一年的物业管理合同，对其中的某些条款不满，但不签就拿不到入住钥匙。张女士当时认为反正就一年的合同，到续签的时候再更正过来就行了，没想到会出现这种事情。张女士告诉记者，在这期间，她多次要求修改合同中的不合理部分，出具相关收费依据，明确双方的权利和义务，但至今也没有得到答复。她认为城承物业的这种行为实际上终止了双方的物业管理委托关系，收取202年6月后的物业费没有法律和合同依据。没签合同，凭什么交钱啊？那么，业主没签合同就可以不交物业费吗？ 【学习目标】 了解物业管理费的构成、计费方式 了解专业维修基金的筹集和管理方法 掌握物业服务纠纷产生的原因及解决对策 【技能目标】 会制定物业管理费的收取和催缴程序 能正确处理物业管理费纠纷 任务一 收取催缴物业管理费 【任务引入】 房子没住，交不交管理费？ 赵女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，赵女士回国发现，有关的质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。赵女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？ 任务一：赵女士应该缴纳物业管理费？ 任务二：物业管理公司应该如何酌情处理这样的情况？ 【任务分析】 从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后至产权办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权书证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法和约定交付条件的一个重要程序。 具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况，同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就提出的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物业管理费仍应交付。 在实际工作中，物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。 【知识链接】 物业管理费是物业管理公司为了实现其职能，凭借有关法律规定的权限，根据对物业管理的全部活动所需的成本，通过科学测算编制出来的费用标准，由物业所有人或使用人定期向物业管理公司交纳的费用。 一、物业管理费概述 （一）物业管理费的性质与作用 1.物业管理费的性质 物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的属性决定了其管理作为服务产品的商品属性；而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是进行对物业服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理公司提供的是对其物业和配套设备、设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费的监督权归物业所有人，管理权归物业管理公司。再者，由于物业管理费具有取之于民、用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。 2.物业管理费的作用 （1）物业管理费是维持物业管理公司正常运营的基本经济保障。 （2）物业管理费是维持并保证物业管理项目共有部位、共有设备设施各项使用功能正常发挥的必要费用，是开展保洁、绿化、秩序维护等业务的资金来源。 （3）物业管理费是影响购房的因素之一。物业管理费对购房人来说，将成为一笔长期的开支，并且还与物业服务质量有直接联系，因此，购房人能否承受，物业管理费是否质价相符，都对购房人的购房心理产生影响。 （二）制定物业管理费的原则 根据《物业管理条例》、《物业管理费管理办法》的有关规定，物业管理费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 1.合理原则 2.公开原则 3.服务费用与服务水平相适应原则 4.专款专用原则 （一）物业管理费的构成要素 物业管理费