欧陆风情园2003版初稿(0905).pptx

品质的第一元素是适于生存的“城市生物尺度”。 立足于“人”的基点，城市生物尺度理解为“城市人性尺度”。 当我们回顾、品味、体验、评价居住环境是否方便、舒适、宜人、温馨？基本标准就是城市人性尺度。 今天，人们对城市发展的控制心余力绌 所以，“我”造这样一个社区： 塑造舒适的生活环境，人性的建筑、园林、阳光、空气和绿地,这里有生活、有美、有艺术，唯独没有压力。 ????? 她的名字是——;市场分析浅论;市场分析浅论;1.政策分析;2.形式分析;3.案例分析;4.周边分析;实验中学;项目研究分析;1.地块分析;2.区位分析;3.产品分析;4.客群分析;　1、身份与阶层的象征――别墅灵魂;二、萧县别墅目标客户群分析 　　价格是划分消费群体的主要标准。这一总体的消费群体构成有几点： 　　分析一、客户年龄构成与家庭人口 　　●个人购房的客户年龄基本在30～60岁之间，以35～50岁为主，家庭人员结构在4～6人之间居多。 　　分析二：客户职业背景构成 　　●中资企业家，高级经理人及IT、金融、房地产界精英，精算师，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量、改善居住条件时，多考虑郊区环境优美的花园别墅。 　　●城市“中产阶级”，二次置业时多会选择良好人文环境的经济型别墅。 　　●投资人士（来历复杂）。别墅抗风险能力较强，增值潜力大，低买高卖或用以出租。 　　●行业领军人物，主要是我们所谓的富翁们。 　　●“暴富者”市场经济使致富途径多样化，并不违法的投机取巧，别出心裁的另类致富，使极少数“布衣”瞬间迈进“富人俱乐部”，提高生活水准理所当然要买套别墅。 　　另：大企业租别墅或办公的现象普遍存在。 　　由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念的差异，不同别墅买家对别墅要求相差较大。企业家、中产阶级、暴富者对别墅环境和设计风格较为关注，而其他则更关心户型、面积、价格等。 　　;　　分析三：客户特征描述 　　● 比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫的社会地位； 　　● 偶尔含蓄，但较多时间炫耀； 　　● 生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活； 　　● 在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位； 　 分析四：客户行为习惯分析 　　● 工作比较繁忙，出差机会多，往返于各城市之间； 　　● 日常交际，应酬比较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部等； 　　;高端物业销售人员应避免： 言谈侧重道理 说话蛮横 喜欢随时反驳 自吹自擂 过于自贬 言谈中充满怀疑的态度 随意地攻击他人 语无伦次 好说大话 说话语气缺乏自信 喜欢嘲弄别人 态度嚣张傲慢 强词夺理 使用很难明白的语言 口若悬河“言多必失” 开庸俗的玩笑 懒惰;5.市场分析;高端物料的精准投放;营销节点控制;1.总销售期;五点 1、工地包装：打通经脉动线 2、售楼处包装：展示中心的感染魅力 3、样板间包装：样板间及通路包装（后期） 4、媒介计划：媒介组合 5、推广活动：精准投放; ;五点四期三大主题营销方案——三大主题;导入期、蓄客期营销策略;开盘策略;推售节点采取，少量多期，新带旧、短平快策略 首期低价入市快速回款 二期形象展示适当提价 三期四期五期巩固;价格涨幅及销控方式策略;营销计划;2013年9-2014年1月底;可用广告物料;形象确立 2013年;;在3个月的短期蓄水时间的紧凑基础上，若想得到预期的效果， 那么大规模的品牌推广就是必不可少的。在三个月的时间，一要抓客户到访量，二要有精准的广告投入，三要有高质量的客户接待过程，这一点，对现场接待人员的专业基础以及客户把控能力就是一个很大的考验。为了一切为了开盘成功这句话，我们必须要做到： ;后续增加推广手段;乡镇推广详述;乡镇推广详述;3.销售节奏;4.推广预算;全程预算： ● 项目销售总额为4.1亿元左右； ● 依据项目常规推广情况，别墅项目推广费用比例应为1.5-3%。现 以1%比例计算，项目总推广费用为414万元。 【其中不包括现场售楼处、样板间、组团优惠的费用】 支配原则：根据别墅项目推广周期长的特点，推广不宜以高投入的报纸广告为主，而应选择具有长期性和高传播性的户外形式，辅助特殊营销渠道以及特殊营销方式的使用。 1、