天津水榭花都花园洋房定价及推售方案（修订）.ppt

津南区位于天津市区南部，是天津环城四区之一； 小站镇属于津南区的4个发展重镇之一，项目位于小站镇东部安置区，紧邻镇政府； 16栋花园洋房（6-21号楼，280套）） 10栋叠拼洋房（22-31号楼，80套） 定价方法：市场比较法 根据各楼座均价，结合层差、平面差，推导出洋房价格在3800-4800元之间；与认筹客户价格认可区间吻合率达到92.5%。 营销推广要解决的问题 天津市场花园洋房层差制定例证 中天首府项目 * * * * * 营销节点 前期客户梳理， 换签 叠拼客户 积累 节日促销 挤压洋房销售 老客户维系， 老带新促销持续进行 销售阶段 11月 12月 08年1月 3月 5月 花园洋房开盘 准现房推广阶段 活动 工程开放，提前主体验房 样板间开放 花园洋房开盘 老带新活动推进 持续维系老业主 推广主题 住宅革命 第三代花园洋房面市 顶级居所 颠峰人居 新城市主义解读 准现房发售 线下 短信/直投/夹报/直邮/巡展/团购（小站、大港、津南） 阶段性营销总控图 线上 户外（路牌/路名牌/公交车停靠站牌/路途指示牌/道旗）（小站、津南、大港） 报广/有线电视（大港） 交通台（市区、津南、大港） 大港、津南 外展开放 小频次暖场活动 新年业主答谢会 叠拼入市 成熟社区 准现房销售 天津南·新城市 正在崛起 报广（大港/市区） 交通台（市区、津南、大港） 09年2月 主体具备验收状态 出景观示范区 5月补充新资源（电梯洋房） 营销手段 小站 大港 户外 线上 电视媒体 报纸媒体 渠道 短信 直投 巡展 事件营销 主打形象，标志指引 生态、低密、产品升级 新城市启动，升级产品概念，最适宜人居住宅标准 事件营销，作为渠道的渗透 其他 公交车体，长途车站牌，滨海电台，交通台 产品升级概念解读，及时销售政策传递 直投——高端居住区；商函——大港石化系统 超市巡展 配合企业拓展，参与企业内活动，借机渗透项目信息 阶段营销推广攻略—让客户来 津南 市区 新城市进程 旅游地产 新城市进程 旅游地产 商业巡展 阶段营销推广攻略—让客户来 天山·水榭花都“暖冬2008计划” 温暖是人在冬天的本能需求， 高品质的住区意味着以后随时即可拥有的温暖， 暖冬2008计划即是活动，也是天山在冬季感染和统领区域市场的方法 活动包装诉求 阶段营销推广攻略—让客户来 天山·水榭花都“暖冬2008计划” 活动包装诉求 大港+津南区域 外展（看房车+渠道优惠+看房有礼） 大企业活动（年底多总结会、表彰会，联合举办，场地提供，礼品提供） 社区（海报+直投，到访有礼，专车接送） 小站区域 一切以老业主为中心 暖场活动（十字绣比赛、插花艺术、名酒鉴赏。。。） 电影节（赠送津南、大港电影票，包场播放宣传片） 老带新优惠 阶段营销推广主线 【“树立标杆，强化品质，快速销售” 】 营销推广攻略 展示攻略 让客户买？ 让客户来？ 销售服务攻略 展示攻略 销售服务攻略 营销推广主线 阶段营销推广攻略——让客户买 完善的现场接待流程及服务体系 不同与小产权产品的企业开发与管理理念 取得客户对工程质量及企业资金实力的信任 包括工地形象、工程进度看板等 工程展示 物业服务体系 现场物业展示（形象岗、门童、保洁、吧台服务等） 五星级酒店服务标准 完善客户服务体系 后期社区物业服务标准及取费原则等物料展示 具体内容详见《现场接待流程》及阶段性推广计划 阶段营销推广攻略——让客户买 完善的现场接待流程及服务体系 点位布置与形象 保安：12名 （1小时换班） 保洁：4名 接待人员：2名 保安 接待人员 保洁 形象要求： 保安：精神饱满，制服干净整洁，保持 军姿站立，使用礼貌用语； 保洁：精神饱满，制服干净整洁，使用礼貌 用语； 接待人员：精神饱满，仪表端庄、大方， 使用礼貌用语。 阶段营销推广攻略——让客户买 完善的现场接待流程及服务体系 服务内容 具体内容详见《现场接待流程》及阶段性推广计划 保安： 形象岗——保持军姿站立，客户到来时敬礼表示欢迎； 泊车岗——看到客户车辆即将驶入前广场时，跑步至广场门口，敬礼并指引停车地 点。为客户打开车门时，用手挡在车顶处，以免客户的头部碰触车顶。