龙港楼市分析与重点项目罗列1.doc

龙港楼市分析与重点项目罗列 鉴于目前龙港楼市现状以及本项目的地块特点，本司经过当前市场调研与分析，从龙港楼市与龙港重要楼盘两方面出发，深入分析目前龙港房地产现况，供贵公司决策参考。 第一部分：龙港楼市现状 一、龙港楼市的五个发展阶段 .1、起步期（1997年—2000年） 龙港的楼市大约是在97年之后才开始起步，东方大厦为龙港的第一个商品房，并且是当时的标志性建筑，之后泰安商厦、龙港大厦、银苑大厦以及银海大厦等相继开工，掀起了龙港炒房和炒地的热潮，龙港楼市开始起步。 2、高潮期（2000年前后） 龙鳌并市以及一系列龙港农民城的正面宣传，使龙港人及其他地区的投资者都对龙港的前景充满希望，这进一步加深了龙港对周边乡镇的吸引力。同时，大批大厦的开工，大厦居住概念宣传的加深，使房地产市场急速升温，房地产价格一路水涨船高，楼市达到了高潮期。 当时的一个地基价格一路从7、8万涨到了27、28万，房价也从1000元/㎡ 多涨到了每平方米3500元左右，直逼当时的温州市区的房价。当时的新世纪大厦拍出个龙港地价的天价，每亩800万。 3、低迷期（2000年—2003年中） 2000年，省政府领导视察龙港，对龙鳌并市做出了悲观的预测（领导原话：龙鳌并市是搞不起来的）以及瓯南大桥建设、高速公路的工程滞后，从而成为了龙港楼市的转折点，表现龙港楼市晴雨表的地基价格一降再降，一些房开开发的项目因市场的滞销而一度停工，至此龙港楼市进入低迷期。 4、复苏期（2003年下—2005年上） 2003年年中，受温州楼市低迷及宏观调控政策的影响，温州炒房者开始把投资目标转移到温州周边地区，此时恰逢龙港瓯南大桥开工以及高速的通车，龙港将成为温州南部经济中心地位的确立和巩固，使得龙港的发展前景更加明朗化，这些利好消息大大刺激了温州投资者的信心，部分温州炒房资金开始注入龙港，房价也开始上涨。同时一部分2000年房市火热时推出的楼盘在这段时间内相继投入使用，如长运大厦、华百大厦等，使龙港人看到了真正大厦生活的优越性及象征性，因而大批龙港人对这类已形成居住形式的认同，房价平均涨了1000元/㎡ 左右，龙港楼市开始复苏。 5、理性增涨期（2005年中—2007年3月） 2005年，政府明显加强对房地产业调控力度，连续出台多项实质性房产政策，宏观调控措施进一步细化，其目的是规范了房地产发展，稳定房价。受其影响，上海、杭州等城市楼市都进入调整期，但对于主要以自住型客户为主、市场供应平衡的龙港楼市，其冲击力并不大。2006年6月份，“国八条”、“国六条”相继出台，相隔不久又出台了国务院 “国十五条”等。虽然龙港房地产市场也造成较大的市场观望情绪，但楼市依然左右着人们的投资热情。从龙港城市发展角度和房地产发展周期性来看，龙港区域无论是居住还是投资，其价值或者回报都比周边乡镇优越，刚性的购房需求支持着整体楼市继续保持正常的发展进程，房价也稳步攀升，位居苍南第一（平均比灵溪房价高300元/㎡，比鳌江高出1000元/㎡）。 6、高涨期（2007年4月-2007年10月） 在理性增涨期中，龙港置业者越发对龙港楼市充满信心，从而引发了龙港连续七个月的房价高涨期，农历五月也未出现冷市的迹象，整体房价在短短几个月内涨幅超过1000元/㎡。这一次的楼市高涨同2000年的高潮期有很大的区别，其一，此次高涨的房产主要以开发商开发的商品房为主，地基、集资联建房在高涨期中也曾表现出高涨的态势，但在高涨期中旬便表现在疲软，而商品房一直持续整体高涨期；其二，此次高涨期的置业者与2000年高潮期本质的区别是，置业者购房的目的是自住与投资兼顾，自住的刚性需要支持着房产的高涨。 7、楼市调整期 因龙港两个楼盘（锦绣名园、永泰嘉园）不符合市场规律的高价位开盘，导致了到龙港置业者的恐慌，人们纷纷对该两楼盘进行抵制的态度，一手有关系客户得到房源，但二手无人接手，市场无法循环运转，最终使得两楼盘销售滞后。受其影响，龙港市场发生了一定的变化，置业者纷纷采取观望的态度，不急于购房。调整期的龙港楼市较为平稳，但是处在中心位置的楼盘市场前景仍受购房者关注。 二、当前的龙港楼市总体特征 1、地段价值观念根深蒂固 龙港人买房十分重视地段，把地段看做个人身份和楼盘品质的重要衡量标准。处在中心区域的楼盘得到更多的市场关注，即使在户型、景观、花园等不理想的情况下，仍能被市场接受，并且供不应求，房价也颇高，如江滨路的康翔大厦。而在位置相对偏远的楼盘虽然有一定品质但得不到市场认可，价位与中心区有1500~2000的差距，如置信城市花园等。 2、楼盘品质不断提高 自2003年龙港房地产复苏，龙港房地产并以蓬勃地发展壮大，新的地块出让、新的楼盘开发建设、新的楼盘交付使用，短短几年，龙港数十个楼盘拔地而起。在这几年过程中，龙港新开