房地产经济学 教学课件 ppt 作者 蒋黎晅 编著房地产经济学3.ppt

第三章 土地市场 一、土地市场的运行 二、地租、地价 三、地价与房价之间的关系  1 认识土地 2 我国土地市场的形成 3 土地市场的运行模式 4 土地市场的运行机制 土地三维空间 我国土地市场形成 1949-1978国有土地行政划拨；1978年家庭联产承包责任制 1982年深圳特区开征城市土地使用费，1984年后全国推广 1986年，国家土地管理局成立 1987年深圳、上海土地使用权有偿转让试点 1988年修改宪法和《土地管理法》 1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布 1992年小平南巡讲话和中共十四大确立社会主义市场经济体制 1992-1993房地产热 1993年7月起土地市场调整 1998年国土资源部成立 1999年《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 2000年《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》2002年7月1日起，实施国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 2004年国土资源部71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 获取土地的途径——土地市场的运行模式 以土地私有制为基础的完全市场模式，以美国、日本、法国等国家为代表； 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式，以英国和英联邦国家或地区为代表； 我国实施的土地社会主义公有制下行政划拨与市场配置并行双轨制。 土地产权 思考问题 我国目前农业用地与建设用地的供求状况 我国目前工业、商业和住宅用地的供求状况 我国目前房地产开发领域的土地供求状况 据此分析我国目前的地价现象。 二、地租 地价 1 地租及地租理论 2 地价及地价理论 3 地租、地价理论的运用 地租内涵的解析 地租理论的比较研究 马克思主义地租理论 土地所有权借以实现的经济形式(地租来自社会) 级差地租、绝对地租和垄断地租 产品价格上涨导致地租上涨 级差地租产生的原因是土地经营权的垄断 肯定绝对地租 西方经济学地租理论 土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬(地租来自土壤) 契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租） 地租造成产品价格上涨 级差地租产生于土地自然差异 不存在绝对地租 地租的定量分析方法 马克思主义地租形成 马克思主义地租理论要点汇总 地租体现土地经济关系 地租=真正的地租+土地资本利息、折旧 地租是剩余产品的一部分 马克思主义地价理论 土地价格的实质是地租的资本化 土地价格=地租/利息率（还原利率） 西方经济学地价理论 土地的收益决定土地价格 土地价格=土地收益/利息率（或还原利率）=经济地租/利息率（或还原利率）。其中土地收益（经济地租）=土地总收益-土地总成本 土地价格取决于土地市场的供给与需求，土地价格就是土地市场上所形成的正常交易价格。 一般情况下，同一块土地的收益价格与市场价格总是不一致的，由于土地供给弹性不足，土地需求日益增大，土地的市场价格通常要高于收益价格。 土地私有制下，土地的价格指土地所有权的价格，在我国，土地价格指土地使用权的价格。 我国的土地价格体系 目前我国地价体系主要包括以下几种价格形式：基准地价、标定地价、交易地价及其他价格形式。 1 基于供给角度的分析 2 基于需求角度的分析——著名的玉米法辩论 3 Granger因果关系分析 基于供给角度的分析 生产价格理论 地价占房价的比例 地价增长速度与房价增长速度的比较 对土地的需求是一种引致需求 19世纪英国的玉米法限制谷物进口到英国，国内生产玉米的需求增长，刺激了对种植玉米的土地的需求，从而促使地价的上升。 因为玉米的价格高所以地价高，高昂的地价是高昂玉米价的结果，而不是玉米价格高的原因。 由玉米法得出的结论能否应用于城市的房地产市场？ 考虑这样一句话“上海的地价高得很少有人在那儿住得起。” 在计量经济学中运用最广泛的关于因果关系的定义是Granger定义，Granger（1969）最早提出，如果 Y的历史值能够用来预测X的当前值时，我们称Y是X的“Granger原因”，即Y导致X。如果Y是X的因而X并非Y的因，则称从Y到X存在着不可逆的因果关系；如果Y是X的因而且X也是Y的因，则称X与Y之间存在着可逆的因果关系；如果Y既非X的因，X也非Y的因，则称X与Y在统计上是相互独立的；这就是检验因果关系的Granger方法。 * * * * 一、土地市场的运行 香港的发展过程 土地市场 土地市场 土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地使用权租赁市场 土地使用权抵押市场 进入房地产市场的土地成本——土地市场的运行机制 O O S P P Q Q S 图3-2 土地的自然供给与经济供给曲线 O O D P P Q Q D 图3-3 土地的需求曲线：一般和特殊