房地产经济学 教学课件 ppt 作者 蒋黎晅 编著房地产经济学2.pptVIP

市场篇 第二章 房地产市场导论 一、房地产市场概述 二、房地产市场的供求分析 三、房地产市场的价格分析 房地产市场概述 1 房地产市场的含义、分类 2 房地产市场的特性 3 房地产市场如何运行 4 房地产市场分析的四象限模型 1 房地产市场 房地产市场不仅是有形的房地产交易的场所，也是房地产商品所经过的流通过程的总和，即包括房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托、融资和评估等的总称。 房地产市场按市场运行层次可分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。 房地产一级市场：土地使用权出让（土地批租）市场 房地产二级市场：包括土地使用权转让、新建商品房的销售等。 房地产三级市场：房地产消费者之间的交易市场，包括二手房的买卖等。 房地产市场按物业类型划分为：住宅市场、商业物业市场、工业物业市场、其他物业市场等。 房地产市场按地域范围划分为：国际房地产市场、全国房地产市场、地区房地产市场。 房地产市场按生产要素的取得可划分为：土地市场、房地产金融市场、房地产劳动力市场等。 表2.1 完全竞争市场与典型房地产市场的对比 2 房地产市场的特性 房地产市场是不完全竞争市场 房地产市场是一个区域性市场 房地产市场是消费性、投资性和投机性相结合的市场 3 房地产市场如何运行 房地产市场运行的首要力量——供给与需求 房地产市场运行的核心——价格 房地产市场运行的动力——竞争 房地产市场的秩序维持者——政府 兴趣话题：“度身定做”还是“Up To Me”？ 消费者就是上帝，上帝要什么，我们就给什么，“度身定做”一度广为流传，房地产开发企业通过问卷调查、细分市场研究等方式来了解“上帝”的需求。但是我们的“上帝”实际上并非无所不知，对于什么样的房子？他们并没有太丰富的想象力，因此“度身定做”可以是专门为某一类人打造的、可以了解他们的愿望，但是最终产品还是“Up To Me”，只有这样开发商才能破译房地产市场供给与需求的密码。这并不是一个新的发现，在管理领域，企业要想美好地生存，一定要主动适应环境、挑战环境，很多知名企业的成功表明“走在消费者前头”而不是“跟在消费者屁股后面”，房地产领域同样适用这一规则。深圳星河国际第一个尝了螃蟹，这个项目位于深圳中心区，为所谓的“国际经理人”打造，在具体运作中，调查活动是“跨国企业经理人居住状况的调查”，发表了“居住状况白皮书”，展出仿“纽约工作室”的样板房，把项目从居住概念引向工作室概念，最后打出的是“CBD国际生活领域”的广告。这个项目取得了成功，当然没有所谓的“国际经理人”，消费者大部分是周边的殷实商人，或许他们希望自己的儿子将来是跨国经理人！ 4 房地产市场分析的四象限模型 案例研究：温州炒房团——房地产经济领域的异化现象 从1999年开始，温州炒房团成为推高上海、杭州、南京等城市房地产价格的一支重要力量，后来这支力量又在向中原、西北及东北挺进。据温州主管金融的官员估计，温州用于炒作房地产的资金共有1000亿元左右。温州炒房资金大量进入的城市，其房地产市场无不呈现价涨量增的“繁荣”景象。温州炒房团刺激了当地GDP的增长和土地批租价格的上扬，同时又使当地普通百姓望房兴叹，大呼“狼来了”！温州炒房团到底是市场经济下的正常现象，还是操纵市场、危害民生的恶性行为？各大媒体和网站都进行了广泛的讨论。（2004.4.9TOM网站关于温州炒房团利弊论的结果是：弊大于利：544票（76.9%），利大于弊：110票（15.55%），无关痛痒：53票（7.49%））。 支持方 2004.4.8新华社发表了标题为“向温州人学习”的文章，指出：温州人在房地产市场一不偷二不抢三不骗，没有采取任何不健康不道德手段投资房地产，我们应该以理性和宽容的态度看待他们。温州人捕捉商机的本领值得人们学习。2004.4.8《南京周末》发表了任志强“应为温州购房团发奖章”的言论，指出：温州购房团应被称为是市场经济发展中勇于创造和探索的英雄。温州炒房团是市场活跃经济的动力，当地政府应为温州购房团发“英雄”奖章。政府不能将管理中的一些问题归罪于市场经济，譬如土地资源配置过程中的制度性腐败问题等。 反对方 来自互联网上成百上千条网虫评论的核心观点是“哄抬房价论”，中国社会科学院研究所尹中立博士列数了房地产炒作的“八宗罪”： 1．抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。　　 2．进一步加剧社会贫富差距。 3．透支社会财富、抑制社会有效需求。 4．削弱整个社会的风险承受能力。 5．扭曲了整个国家的产业结构。 6．不利于城乡二元结构的融合。 7．不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。 8．促使地方政府产生房地产依赖症。 链接：住房问题的国际经验和教训  　　1919年以前，英国政府把