房地产经济学 教学课件 ppt 作者 蒋黎晅 编著房地产经济学4.ppt

第四章 房地产金融市场 一、房地产金融市场 二、房地产企业融资 三、住房消费融资 1 房地产金融市场结构 2 我国房地产金融市场存在的问题 3 我国房地产金融市场的发展对策 房地产金融市场结构 房地产金融市场的构成 我国房地产金融市场存在的问题 我国房地产金融市场的发展对策 进一步完善一级市场，稳步推进二级市场发展 （1）大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系 （2）培育专业化中介服务机构，建立房地产金融市场的支持服务体系 （3）推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场。 鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道 （1）鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。 （2）培育和完善房地产债券市场。 （3）将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。 （4）推进房地产金融创新，开发各种具备条件的房地产金融产品。 加强监管，完善制度和立法，创造良好的市场外部环境 （1）加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为 （2）构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，提供法律保障 （3）要完善制度建设，营造房地产金融市场发展的外部环境 二、房地产企业融资 1 房地产企业的融资决策 2 房地产企业股票融资 3 房地产企业债券融资 4 房地产信托融资 5 房地产基金融资 房地产企业的融资决策 融资方式 内源融资VS外源融资 直接融资VS间接融资 权益融资VS债务融资 融资结构 融资成本和融资风险 不用还的钱——股权投资和融资 股权投融资VS贷款、借款、债券 股权投(融)资的资金来源 (1)金融机构，包括投资银行、商业银行、保险公司，证券公司 (2)投资基金 (3)房地产企业 (4)大型企业 股权投资的方式 分红 股权投资+期权投资 分红+还款 成功融资 第一、融资目标明确 第二、充分的准备 第三、文件包装???? 此外，还要向投资方提供营销策划、公司结构、管理班子、财务预算、股权结构方面的资料。譬如投资方通常对管理班子的要求很高，涉及到管理层次、管理思想等，公司的股权架构也会影响投资方的合作选择。 楼市“大腕”痛陈傍“大款”的酸甜苦辣 地产竞争/资本竞争 资本不可能是雪中送炭。 傍大款小心被巨人踩死、傍大款要花成本。 外资VS内资 房地产企业股票融资 房地产企业债券融资 房地产信托融资 贷款型信托 股权型信托 受益权信托 房地产基金融资 房地产产业投资基金/房地产投资信托基金 美国房地产投资信托的经验借鉴 我国发展房地产投资信托的条件和制约 海外地产基金难服中国水土？ “干柴烈火”的格局能否带来“洞房花烛”？ 海外基金只肯锦上添花，不愿雪中送炭，而握锦在手的国内房地产商又嫌海外基金要求的回报率太高。 “121号文件”带来的转机：银根紧缩/“8.31大限”：地根紧缩 合作：4月份，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。5月，荷兰国际集团宣布收购一家亚洲房地产基金，再度与复地集团合作投资上海房地产。6月，金地集团和摩根士丹利房地产基金、上海盛融投资公司共同出资成立一家项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55%。 障碍：利益分歧、投资理念、法律障碍 趋势 　　　 案例分析：万科多元化融资VS顺驰易主 深圳万科成立于1984年，1988年介入房地产领域，1991年A股上市，1993年B股上市。 1991年至2000年，三次定向增发和配股共筹资16.57亿元人民币。 2002年6月18日，向社会公开发行15亿元可转换公司债券。 2004.6.9，向新华信托投资股份有限公司申请1.9995亿元、期限２年，利率为年４％的贷款；2004.7.5，向德国HI公司贷款3500万美元；2004.7.7，万科发行19.9亿可转换公司债券的申请被审核通过。 天津顺驰于1994创建。 2003-2004顺驰大跃进，疯狂圈地 。 顺驰拿地只关注付款方式，与政府交涉以支付10%左右的首期款获得地块运作权。 顺驰”并联操作法“，以速度取胜。通过对土地出让金支付的无限延长来获得市场机会，再依靠后期销售回款来弥补之前所欠地价。 顺驰2004年试图香港上市未果。 2006年9月5日，香港路劲基建与顺驰中国正式签订协议，路劲基建将分步向顺驰中国注入12.8亿元资金，持有顺驰中国55%的股权，孙宏斌持有40%的股权。 ? 三、住房消费融资 1 我国