房地产营销节点管理.ppt

户 型 配 比 户型的附加值空间 园 林 景 观 精装修 智能化 社区 配套 规划 公共 会所 园林 户型 产品 分支 产品价值分支 敏感点 客户敏感等级 高 中 低 园林 地面铺装 1、业主日常使用功能 2、社区品质感体现 水系 亲水性和观赏性 植被 建筑功能、工程功能 调节气候、美学功能 泳池 观赏性及使用功能 架空层 1、私密感和领域感； 2、外部园林对于建筑内部的延伸； 照明 灯具造型及细节照明 智能化 体现社区的高科技及环保 硬质景观 小品配置及功能噱头、小区气质 高至点景观 居高临下的视觉感和大气 架空层 水系 泳池 照明 硬质 景观 智能 高至点 景观 地面 铺装 植被 *园林价值点塑造* 园 林 应对敏感策略： 高敏感度园林要素超越客户期望 中等敏感度确保满足客户期望 小结软硬地比、水景的维护、乔木和灌木的比例、树木如何能反应季节的变化、如何增加植物的动感、白天和夜间的效果、景观设施功能化、防止高空坠物、艺术化……也可通过土地的改造改变土地属性、外部资源纳入内部； 配 套 功能设置 层次①：基本配套 居民使用需求高，能够保证收益的科目：乒乓球、台球、棋牌、羽毛球、网球 层次②：创新配套 投入较少的免费科目：屋顶晾晒平台、阳光阅览室、公共洗衣房（可采用投币式，主要洗涤大物）、网吧、公共厨房 层次③：形象配套 投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的：动感多功能影院、动感SPA中心、多功能会客厅、社区招待所 产品策略·会所 1 *会所敏感点强化* 香港凯旋门 区域营销管理部案例 香港·凯旋门--项目简介（1）： 凯旋门的成功，源于其独特的地理位置优势、目前良好的豪宅市场、对高端客户准确的心理把控、有效的新闻炒作。 均价1.3—1.8万港元/平方呎（约14—19.4万港元/平方米）。 一周售出800套，套现100亿港元。 顶层复式 “天际独立屋” ，面积5353平方呎（约500平方米），单价3.13万港元/平方呎（约33.7万港元/平方米），总价约1.6亿港元。 凯旋门座落于机铁九龙站上盖，宏伟独特的外型傲视维多利亚港两岸，与对岸88层高的国际金融中心互相辉映，今人感受超凡气势 。 区域营销管理部 区域营销管理部案例 香港·名门 区域营销管理部案例 香港·名门--项目简介（1） ： 四月份新鸿基开发的“凯旋门”发售时，受到大量投资者追捧，顶层“摩天阁”更创出了31000港元/平方呎的亚洲纪录，而楼盘平均售价也达到了15000港元/平方呎以上，风头之劲一时无两。 不过当时尚未推出豪宅盘“名门”的发展商长实，却扬言“名门”的平均售价会较“凯旋门”高出三成，掀起了市场一片谈论热潮。 要被称之为豪宅，应需要具备以下条件，即地点优越、面积大、密度低及楼价贵。“名门”位于香港传统豪宅区渣甸山，单位面积由1500-3800平方呎不等，一梯两户较高的隐私度及20000港元/平方呎的楼价，均显示“名门”称得上是一级豪宅。但发展商并不满足于此，近期在宣传及加强楼盘素质方面花了不少功夫，看来是要使“名门”成为香港的超级豪宅。 详情请见以下介绍： 节能、减排 十大绿色建筑科技系统 地源 热泵 技术 系统 混凝土 顶棚 辐射 制冷 制热 系统 健康 全新风 系统 外墙 系统 外窗 系统 外遮阳 系统 屋顶 地面 系统 隔噪 隔声 系统 排水 噪声 处理 系统 吸尘 排污 系统 保温 调节室内温度 保温 节能 保温 安静 调温 安静 换气 排污 室内不用空调暖气全年保持恒温、恒湿、恒氧。 产品力公式 土地 土地概况及指标 土地属性判断 市场 市场容量 供求关系 价格走势 竞争分析 客户 各产品线客户分布 客户需求分析 产品解决方案 项目定位 5 市场热销案例： 户型设计——两房 九鼎国际：紧凑型两房（偷面积） 建筑面积 71平米 使用面积 接近70平米（含赠送面积近8平米） 具体尺度 客厅开间：3.6米 客厅+餐厅：厨房外移、客厅推拉门外扩后 28平米 主卧：开间3.4米，面积约 11.7平米 次卧：开间：3.4米，面积约 9平米 洗手间：约4.6平米 层高 3米 客户评价 ——喜欢两房设计希望一大一小，主卧室一定要大，不要均衡型； ——对生活阳台不在意 ——很喜欢飘窗台设计 ——喜欢开间大的阳台，采光面宽 ——偷面积后室内空间更加开阔，使用面积大，折算后，单价比周边项目便宜，客户很受落 大面宽飘窗台 花架改厨房，厨房变餐厅 飘窗台 推拉门预留外拓，增加客厅面积 借鉴点： 1）偷面积：阳台推拉门外扩，花架变厨房 2）卧室一大一小，迎合客户需求 3）主卧大面宽飘窗，增加空间感 5 产品建议 户