核心型私募地产新新基金跟城市综合体中的轻重资产分离.pdf

北京贝塔咨询中心 核心型私募地产基金 与 城市综合体中的轻重资产分离 北京贝塔咨询中心 北京贝塔咨询中心 目录 （一）、城市综合体中的轻重资产分离困境 3 1．1 城市综合体的困境 3 1．2 私募地产基金的逆向思维 5 （二）、核心型基金的发展与轻重资产的分离趋势 5 2．1 从物流地产基金的发展看核心型基金的作用 5 2．2 物流地产基金与轻重资产分离趋势 7 2．3 用核心型基金分离轻重资产 8 2．4 保险资金与核心型基金的匹配 9 （三）、核心型基金模式的原理分析 10 3 ．1 普洛斯的轻资产扩张 10 3 ．2 基金模式的业务架构 12 3 ．3 基金模式的杠杆效应 13 3 ．4 基金模式下收益来源的多样化与回报率的提升 16 3 ．4 基金模式下开发收益的提前兑现与资金的回笼 19 3 ．7 基金模式的小结 21 （四）、核心型基金的发起：公司整体的资产平衡 22 4 ．1 基金模式的潜在风险 22 4 ．2 基金模式下各类资产的比例均衡 23 4 ．3 均衡比例下的匀速增长与周转率上限 25 4 ．4 启示：核心型基金的发起不是孤立的决策，而是各部门的平衡 26 （五）、核心型基金模式设计的具体问题 27 5 ．1 基金定位 27 5 ．2 基金规模 27 5 ．3 发起人的持股比例 29 5 ．4 管理费及业绩提成 30 5 ．5 关联交易的公允性：资本化率+对赌条款 32 5 ．6 基金期限和业绩结算期 33 5 ．7 基金的退出渠道 34 5 ．7．1 基金延期 34 5 ．7．2 新基金吸收合并旧基金 34 5 ．7．3 基金资产上市 35 5 ．7．4 资产清算转让 35 北京贝塔咨询中心 （一）、城市综合体中的轻重资产分离困境 1．1 城市综合体的困境 城市综合体，英文是 HOPSCA，即酒店（Hotel ）、写字楼（Office ）、公园（Park）、 购物中心 （Shopping Mall ）、会议中心 （Convention ）、公寓 （Appartment ）的首 字母缩写，简单的说就是一个集合了娱乐、休闲、工