如何有效进行物业公关.ppt

如何有效进行物业公关 * 一、物业管理组织架构 * 物业老总 工程主管 保安队长 物业主管 前台人员 维修人员（水电工） 保安 清洁工 物业管理组织架构图： 其他 * 二、公关流程 * 以一个新小区为例子，我们想攻打这个小区，最先接触的人员一般是保安，然后通过他认识到其他人员，或者是报案队长，或者是主管，也可能是经理或者是其他人员，但是保安一般是第一个突破口，一般的流程都是从下往上公关。 * 保安 保安队长 主管 助理 经理或者老总 公关流程图 * 三、各个层面人员特点 * 保安 这些人一般都是退伍人员、社会闲杂人员、或者是学历比较低的人员，实在没有其他渠道生存的情况下才会选择这个岗位，所以流动性比较大，素质比较低，唯一的权力就是看好门，做好一些防盗之类的事情，没有什么实际性权力，所以在业主眼里只是一般的保卫人员。但是这些人平时一般都是被人看不起，所以对社会充满一些不满，需要发泄但是没有对象。一般脾气不会好到哪里去，因为他们需要的是充分的尊重。 * 一般只有一个，主要职责就是保证报案队伍的正常运作，有点小权力，在物业公司内部接触人的层面相对高一些，他可以是助理在管，也可以是经理或者老总直接管理，所以，一般情况下，保安队长和经理或老总的关系都不会很差，有的甚至是老总的亲信或者朋友。这些人往往是拿着鸡毛当令箭的人，随便给他一个芝麻绿豆大的官就以为自己很牛。 保安队长 * 主管（助理） 主要是分管一些项目进行有效管理，比如说工程部主管，招商主管等，公关这些人的时候一定需要判断好他到底分管那些项目，对我们的攻打有多大帮助，才可以决定在其身上投入多少成本和情感。一般情况下，这些人与经理或者老总关系最为密切，无论是在公方面还在私下关系。 * 这些人一般都是服务中的服务人员，一般都是话不多，就知道按照领导给予的任务或者是按照岗位职责进行工作，没有特别的利用价值。 清洁工及工程部维修人员 * 前台文员 这些人一般都是比较年轻的女孩子，只是按照公司要求对业主的一些事情进行登记、打电话与业主沟通，打印些日常文件，辅助性帮助物业公司处理一些文职工作，一般情况下也是没有什么权力。 * 经理（老总） 这些人一般多是掌握实权的人，很多事情都是通过他们提供便利，有些是想尽一切办法捞钱，有的却是胆小如鼠，有的是需要你引导他，有些是需要你诱惑他，有的是需要你和他建立情感关系，当然，这些人在我们攻打小区的成本里占的比重一般是比较大的，既有对公的合作，也有对他私人的合作，一般情况下，只要他可以给我们提供足够的便利，我们的成本由他自己支配比较好，给他一定的空间操作。 * 四、具体对象的攻关方式 * 具体对象的攻关方式 保安：这些人一般胃口不会很大，因为他们需要的充分尊重，讲点义气，所以一般情况下小恩小惠就可以打发的，但是一定注意在称呼上给予重视，见面可以称呼他“大哥”、“兄弟”你辛苦了，责任不小的，整个小区的治安环境就靠你了，适当的捧捧他，有烟给支烟，或者买瓶水，适合他一下，一般都没有什么问题，但是有的保安不吃这一套，需要你对待他狠一点，凶一点，具体做法需要看具体情况而定。 * 前台文员：这些人平时一般话不多，因为比较孤单，没有业主办事情的时候就觉得无聊，所以可以和她多进行沟通，讲讲笑话，幽默点，大家爽一下就好了，一些小礼品可以吸引她，越可爱越好，给的时候还要吊一下，不让她那么容易拿得到，平时我们没事的时候发几个节日问候短信，这样会让他感动得要死。但是你需要了解的情况千万不能在公司里直接问她，就算他愿意告诉你她也不敢，这些人胆子是最小的，又是女孩子，晚上可以打个电话或者发些信息沟通。 具体对象的攻关方式 * 保安队长：这些人有点小权力，关键是可以制得了保安，以后我们扫楼或者在小区里自由进出需要其帮助，所以需要花点工夫在这种人身上，一些大一点的礼品是不可以吝啬的，烟是需要一包一包送的，偶尔还需要外出吃个饭沟通一下的，因为只要你拿下了他，你就可以在这个小区里面做些别人做不到的事情，见到他是可以称呼为领导的好话也是要说尽的。 具体对象的攻关方式 * 经理（助理）：这些人一般都是有些文化水平的，我们需要清楚他们的需求，需要想办法为广大业主提供更加优质的服务，得到业主的认可，提高他的名气，这样的话物业管理费他就好收很多，再一个，也想通过自己所拥有的小权力来赚点钱，最后，他也希望在这个行业里面结交更多的朋友，所以，我们就围绕就几点开展我们的公关。 具体对象的攻关方式 * 所以，我们就围绕就几点开展我们的公关。 第一，对物业管理有什么好的建议可以直接和他说，在小区里面发现什么问题可以及时和他沟通。 第二，需要我们真诚地对待这些人，把他们当作朋友看待，但是不要当成爷一样供着，那样的话，你会把他的胃口养大，他对你索取的东西会更多，最后你就会发现你只要找他做点什么事情