深圳建设用地开工竣工管理办法试行.doc

深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行） （征求意见稿） 为加强土地供应批后监管，规范建设用地开工竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用为先、依法进行、分类处理、节约集约”的原则，制定本办法。 第一条【定义】本办法所称开工，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。 本办法所称竣工，是指土地使用权人依法取得整宗地的建设工程竣工验收备案证明。 第二条【适用范围】取得行政划拨决定书或土地使用权出让合同（以下简称出让合同）的用地均适用本办法。 第三条【开工竣工期限】根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对行政划拨和出让用地的开工、竣工期限作如下规定。 （一）主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书或出让合同签订之日起4年内竣工（具体竣工期限按照实际建筑体量确定）。 （二）主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限按下表规则确定。 建筑高度（H） 建筑面积（L） 开工期限（年内） 竣工期限（年内） H≤100m L≤5万m2 1 3 5万m2L≤10万m2 1.5 3.5 L〉10万m2 1.5 4 H＞100m L≤5万m2 2 4.5 5万m2L≤10万m2 2 5 L〉10万m2 2.5 6 *表格所称开工期限、竣工期限，均自出让合同签订之日起算。 （三）非住房类建设项目地下室≥3层的，其开工日期可以在前款规定基础上再延长6个月，竣工期限相应顺延。 （四）项目如期开工后，因提高容积率（增加建筑面积）的，签订补充协议时，按照总建筑规模量参照上表重新核定竣工期限。 （五）出让用地存在地质条件特别复杂等其他特殊情形的，土地使用权出让方组织论证后，可对用地的开工、竣工期限再另行约定。 第四条【权利义务】土地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向土地使用权出让方报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。土地使用权人确实无法按照土地使用权出让合同的约定按时开工和竣工的，可依据本办法申请延期开工、竣工期限，并对不能按时开工或竣工原因进行说明并举证。 第五条【政府原因】政府、政府有关部门行为的原因（非土地使用权人自身原因）包括： （一）因未按照土地使用权出让合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给土地使用权人，致使项目无法按时开工、竣工的； （二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成土地使用权人不能按照土地使用权出让合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件按时开工、竣工的； （三）因政府出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修订的； （四）因处置土地上相关群众信访事项等无法按时开工、竣工的； （五）因军事管制、文化保护等无法按时开工、竣工的； （六）政府、政府有关部门的其他行为。 因自然灾害等不可抗力导致无法开工、竣工的，依照前款规定办理。 第六条【政府原因确认程序】土地使用权人主张无法按时开工、竣工属本办法第五条规定原因的，应当提供原因说明材料和市、区主管部门出具的书面证明，书面证明应如实说明对地块施工的实际影响及影响的期间。 第七条【政府原因的延期处理】因本办法第五条规定情形导致建设项目用地不能按时开工或竣工，土地使用权人申请延长开工、竣工期限的，土地使用权出让方应对未按期开工、竣工的原因进行认定，认定后按程序办理延期手续，签订补充协议重新约定开工、竣工期限。如土地使用权人对认定结果提出异议或存在其他特殊情形的，由土地使用权出让方报区政府（新区管委会）审定。 按前款规定延长开工期限的，不计收违约金，每次延不得超过1年，竣工期限相应顺延。 第八条【企业原因的延期处理】除本办法第七条规定情形外，土地使用权人应当在出让合同约定期限内按时开工，开工期限不予延期。超过规定开工期限未动工开发造成土地闲置的，按闲置土地相关规定处理。 土地使用权人申请竣工延期的，可申请延期1次且最长不得超过2年，同时应根据延长竣工期限缴纳违约金，竣工期限按原合同约定的竣工期限顺延。违约金标准为每延长6个月的，按缴纳基数的3%计收违约金；不足6个月的，按缴纳基数的3%计收。 土地使用权未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金；逾期满2年（含2年）的，按照土地使用权出让合同约定，政府有权无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物，也可以按照缴纳基数的20%收取违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例征收。 土地使用权人缴清违约金后，由土地使用权出让方办理延长竣工期限的手续，签订补充协议重新竣工期限。 第九条【企业原因违约金缴纳基数确定】竣工延期违约金基数按以下方式确定:以招标、拍卖、挂牌方式出让用地和城市更新用地，以原合同地价作