养老公寓户型研究(1).ppt

户型研发演变方向(一) 户型研发演变阶段 户型研发的几个演变方向 第一阶段：房子的存在的重点功能在于睡眠、休息 大概80年代90年的老房子，大概70平米的房子，基本都会是很宽敞很大的两个卧室，然后只设置一个过厅用于吃饭以及收纳，然后加上最基本的厨房和餐厅。 这样的户型设计在老公房里屡见不鲜。核心的设计原理就是基于对于户型来说，日常睡眠是最基本的需求，回家之后大概有三分之二的时间是用来休息和睡眠的。所以在那个时候，户型设计的重点是放在卧室 户型研发的几个演变方向 第二阶段：需要承载的沟通和接待，客厅元素出来 因为需要承载一定的沟通和接待工作，客厅元素出来了。 随着生活水平的改善，以及日常朋友之间的交流变多，户型的空间里需要一定的区域用于日常交流沟通以及偶尔的对外接待的功能，所以这时候客厅的元素出来了。你看对这个空间的名字定义，一看就是当初用来接待客人使用的区域。 我们经常在90年代初第一代商品房里看到两房一厅的户型设计，其实就是户型的第一代演变，增加一个客厅元素，用于睡眠之前的沟通、娱乐、吃饭以及偶尔的接待功能 户型研发的几个演变方向 第三阶段：双厅功能的出现，预示着户型功能区间的细分基本告一段落 双厅的出现其实是户型的研究上升到生活动线的研究的高度。日常生活剔除卧室休息之外，日常生活动线主要有两条：一条是家务动线，主要包括做饭、吃饭、洗涤；一条是休闲动线，主要娱乐休闲。而且这两条动线基本以不干扰最最佳，从而衍生出客厅单独一个区域，餐厅、厨房、工作阳台一个区域。 户型研发的几个演变方向 第四阶段：阳台功能细化，不再仅以晾晒衣服为 核心功能，而且室内采光被提升到一定高度 经常会看到这样的户型，把阳台区域通过装修合并到自己的卧室内，然后在阳台外面撑一根杆子作为晾晒衣服用。可见在那个年代，阳台只是作为晒衣服的功能而存在。 从2000年开始，户型设计对于阳台的定义出现更多的内涵，比如室内与室外交流的过渡空间、户型采光通风的重要渠道、日常休憩娱乐的私密区域……从此以后露台、亲水平台、景观阳台等各种概念层出不穷，足见阳台在户型设计里占据的重要地位。 户型研发的几个演变方向 第五阶段：研发进入了另外一条通路：控制价格 之前的户型研发都是秉持提升生活舒适度角度，但是后面几年，随着房价的日渐高企，我们渐渐的发现，购买房子已经成为越来越困难的事情，对于开发商而言，为了让自己的房子显得便宜一点，但是单价又不想变低，所以想出的一个通路就是把户型变小。 过去的户型设计基本就是100平米的两房，125平米的三房，这种面积区间在2000年到2005年是标配。而后慢慢慢慢出现90平米的两房，85平米的两房，105平米的三房诸如此类。主卧开间从3.9变到3.6再到3.3.客厅开间从4.5变到4.2再到3.9.诸如此类，各种压缩。 户型研发的几个演变方向 第六阶段：7090政策后，出现了一条非市场经济下 的产品研发方向：偷面积 7090是一个房地产调控政策，仅仅存在几年，核心诉求是说项目里面70%的体量要做90平米的小户型产品，核心逻辑是希望市场增加普通住宅的供应量。但是因为市场因为面积控制后出现大量的两房产品导致市场三房类供应严重不足，所以偷面积这种方式就悄然出台了。 户型研发的几个演变方向 第七阶段：提升中间套的资源分配 过去我们做标准层排布的时候，户型设计的重点都放在边套上。对于中间套因为核心筒的位置天生拥有通风效果不好的情况，所以基本以排布小面积户型依靠较低单价的优势实现去化。 近两年出现的三开间南北通风的中间套，通过内部通风口的设置实现南北通风，而且三开间朝南实现的全采光。如此格局的设置是对中间套舒适度的极大提升 户型研发的几个演变方向 第八阶段：提升户型舒适度角度，是相对比较 合理而且健康的户型研发方向 未来的楼市这两点出现的概率也不大，未来的户型研发，主要是90平米的两房，105平米的紧凑型三房，120平米的适中型三房，这样的面积是相对合理的区间，再往下压，多少会出现空间局促的现象 一房户型会被淘汰，四房户型会大量减少，两房三房是市场主流，三房会有更多衍生。 另外，四房类的产品更多提供给三代同堂的生活模式，而这种生活模式已经越来越少，各自拥有独立的生活圈是市场主流。所以三房类产品（主卧+小孩房+书房）的格局模式普遍适用于当下市场。 所以未来的市场，刚需两房，改善三房会是主流。且三房的面积跨度会更广，从100平米的三房一卫到180平米的全套房式三房，每一种细分都有自己针对的客群，对于三房的研究将是未来户型研发的一个重要方向 最新的老年公寓户型 老年公寓户型具体要求